来源： 南京房产律师网（居乐网）
交房日到期后三年仍未交房购房者开发商对簿公堂
内部认购协议是否有效？
法院判决开发商交房并给付逾期交房违约金10.7万元
购房者与开发商签订了商品房内部认购协议书并交付了房款，然而在交房日到期三年后，开发商仍然没有交房，一场诉讼由此展开。庭审中，开发商以内部认购协议书不是购房合同为由拒绝交房。两审之后，市二中院认定上述协议书为商品房买卖合同，判令开发商交付房屋并协助购房者办理相关手续，给付购房者逾期交房违约金10.7万余元。
2004年5月16日，家住本市塘沽区的杜某与一家房地产公司签订内部认购协议书，约定杜某认购该公司开发的坐落于塘沽区的一套商品房，总金额为28.4万元，交房时间为2004年11月30日，同时约定，每逾期一天交房，房地产公司向杜某偿付已付款的0.05%。协议签订后，杜某交付了全部购房款，房地产公司却在交房日到期后迟迟没有交付房屋。2007年年底，已等待了3年的杜某无奈之下提起诉讼，状告该房地产公司交房，并按协议约定支付违约金。
法庭上，被告房地产公司辩称，其与原告杜某签订的内部认购协议书不是商品房买卖合同，且该协议签订时其公司并未取得《商品房预售许可证》，违反了相关规定，应属无效。所以，不同意杜某诉求。
查明事实后，法院认为，根据原、被告双方的约定，被告应在取得住宅商品房准许交付使用证后，履行交付商品房的义务，并在房屋交付使用后90日内，提供合法、有效手续，协助原告办理房屋所有权证。被告未在合同约定的期限内交付房屋，应按双方约定每逾期一天按原告已付款的0.05%向原告支付逾期交房的违约金。因合同约定的交房日期为2004年11月30日，原告主张权利的期限应自2004年12月1日开始，但原告未提供证据证实其在诉讼时效内向被告主张过权利，故2004年12月1日至2005年11月4日的违约金已超过了两年的诉讼时效，对该部分违约金不予支持，故判令被告于判决生效后10日内，向原告支付自2005年11月5日起至2007年11月30日止的逾期交房违约金10.7万余元，并按相同标准向原告支付自2007年12月1日起至实际给付违约金之日止的逾期交房违约金。同时判令开发商在取得《住宅商品房准许交付使用证》后，向原告交付房屋并协助购房者办理相关手续。
法官说法
关于原、被告签订的商品房内部认购协议书的效力问题，主审法官进一步解释说，虽然该协议签订时，房地产公司没有取得《商品房预售许可证》，但该公司在此案立案前早已取得了该许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以，该内部认购协议书应认定为有效。该协议书约定了房屋价款、交房日期、违约责任等，具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按约定收受了购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。
