房屋签约总流程09-10-19 19:26 发表于：《南京江宁置业》 1． 签 约(到交易中心查询房源状况)
2． 公证（买卖双方如是境外人需合同公证，或买方是境外人士还需贷款合同公证）
3． 卖 方 还 贷（无贷款跳过）
4． 办理贷款（了解清楚是：商业贷款还是公积金组合贷款，买方不贷款跳过）
5． 过 户（贷款批贷后办理过户手续）
6． 领取买方产权证
7． 放 款（不贷款跳过）
8． 交 房（结清余款及水、电、煤、有线、管理费、电话、维修基金、户口迁出），签署房屋交接单
备注：在交房前应保证业主将上述各项属业主缴纳费用全部结清，并出具相关证明，才能将余款交付给业主。
上述8项二手房买卖的交易程序为大致主要步骤，若交易中出现下列条件，则按提示操作：
1） 卖方房屋无抵押（则跳过步骤2）
2） 买卖双方均为国内人士（则跳过步骤2中的公证）
3） 买方不贷款（则跳过步骤4）
步骤一、签约（签约前买卖双方必须提供的物件）
签约或转意向的房屋，若产权证中未标注权利限制，则由中介方凭产权证至房地产交易中心对产权进行查询（上述手续为保障交易安全的必须程序）查询费用为30元/次。确认产权无查封等异常后方可。
1、 买方提供
身份证原件、私章（共有人均需提供），境外人士需提供护照。
2、 卖方提供
1）（商品房）产权证原件、权利人的身份证原件及私章
2）（售后房）产权证、同住人员情况表、购买协议（物业管理公司提供）权利人的身份证原件及私章，境外人士需提供护照。
3、买卖双方有代理人的情况下
需要提供委托公证书原件（需要公证）及身份证明，若买卖双方是在境外，委托书需经中国驻该国领事馆认定后到上海市公证处翻译后方能使用，若是台湾省的公证书，则需到上海海协会确认盖章后方为有效。
4．买卖双方为公司
卖方提供：企业法人营业执照、企业代码证、公司章程、董事会决议、法定代表人的身份证明、（若有代理人则提供公司出具的委托书、委托人身份证）
买方提供：企业法人营业执照、企业代码证、法人身份证明及身份证
步骤二：卖方还贷
1、 卖方自行还贷条件
1） 卖方还贷时间超过1年，如未满1年，违约金为剩余贷款利息的3‰（每个银行情况不同，需与卖方贷款银行确认后为准）。
2） 卖方向银行申请还贷，并取得银行批准
3） 办妥还贷手续后，取回他项权利证明及抵押登记注销申请书（银行处），另加产权证原件及他项权利证明及抵押登记注销申请书，至房地产交易中心办理注销抵押登记，注销时间为7个工作日。
2、卖方无力还贷，需收取买方首付款后或需由买方出具高于总价30%以上的现款代为还款的，为保证卖方专款专用，要求将买方的现款直接付款到卖方银行以保证专款专用。
步骤三：公证
1、 签约的房屋，在产权证无权利限制的情况下，买卖双方若其中一方涉及外籍人士，则该买卖合同需经上海市公证处进行公证（公证后的房屋无需查询），在签署合同当场由中介方安排相关公证人员。
2、 买卖合同公证费为合同价：0.25%+350元
3、 贷款合同公证费：贷款额*0.3%
步骤四、办理贷款（流程、相关条件、税费）
首先需明确买方贷款方式：如：纯商业贷款，公积金贷款，公积金与商业组合贷款。
1、 公积金贷款或商业贷款流程
公积金查询或房产评估
确定贷款额度及年限
签订借款抵押合同
审 核
通 过
邻取房产证及抵押证
有补充公积金的，最高可贷30万元 只有本市缴存住房公积金、第一次购买自住住房的职工才能享受，若已经使用公积金贷款的，则第二次购房不能使用，若在缴纳公积金中拖欠三个月以上未缴纳的或缴纳未满一年的或上次使用贷款还清未满一年的均不能享用公积金贷款。相关细节见公积金使用办法。
2、 贷款方提供
（公积金账号）、收入证明、婚姻证明、户口簿、私章、（公司提供营业执照复印件），身份证明
3、 费用
1） 评估费：详见附件，需要评估
2） 贷款合同公证费：贷款额*0.3%
步骤五、过户（资料及出证时间）
1、 上海市房地产交易中心
1） 卖方提供
产权证、身份证（未成年人提供有效独生子女或学生证）或护照、若代理人需提供有效委托书及代理人身份证。并复印二份
2） 买方提供
身份证（未成年人提供独生子女证或学生证）
3） 中介公司提供
申请表、买卖合同四本、买方若贷款（另提供借款抵押合同、抵押申请书、委托书）
出证时间：25个工作日左右
步骤六、办理房地产权证
1、 过户手续当日，在各项手续齐全的情况下，房地产交易中心出具过户资料收件收据
2、 买方在收到领取产权证的通知后，凭过户当日交易中心出具的收件收据领取产权证
步骤七、办理抵押权证
1、 房地产权证办妥
2、 买方凭产权证及他项权证申请银行放款：
1） 纯商业贷款放款约5个工作日
2） 纯公积金及组合贷款放款时间以公积金管理中心放款为准。
步骤八、放款
1、 原则上放款至卖方帐号为主
2、 房款交接地点：中介公司
步骤九、交房
中介方陪同买卖双方进行交接手续，并办理水电煤有线电视维修基金管理费用结清。签署《房屋交接单》。
