作者：臧丽华
案例：铁路某工程段（以下简称工程段）于2000年6月与某汽车修理厂（以下简称修理厂）签订厂房租赁合同。合同约定工程段将其院内一处厂房出租给修理厂使用，租期从2000年7月1日至2003年7月1日共三年，年租金4万元，每季度初交纳1万元。并约定了安全及用水用电等事项。合同签订后，第一年修理厂依约交纳了租金。2002年1月后修理厂开始拖欠租金，工程段多次催要无果，遂于2003年7月向法院起诉，请求法院依法判令被告修理厂支付租金共6万元并限期腾房。原告工程段一并提供了租赁合同及相关证据。被告修理厂辩称：拖欠租金是因为原告在2002年底将工程段北大门上锁，很多客户来修车见大门上锁一般都不再绕远从另一个大门进入，从而导致客户明显减少，严重影响了其正常经营。其间被告曾多次与原告协商，原告一直以安全需要为由不开北大门，故请求法院依法驳回原告诉讼请求。
焦点：工程段锁北大门行为是否构成违约，修理厂是否可以据此拒交租金并拒绝搬出。
评析：租赁合同是当事人之间设定用益权的合同。是一方当事人转移特定物予他方使用、收益，他方给付租金的合同。我国《合同法》从第212条到第236条，用25个条文，分别规定了租赁合同的概念、主要条款、租期、合同形式、出租人和承租人的权利义务、合同的履行、终止、解除、违约责任等内容。依据这些法律规定，租赁期限在6个月以上的，租赁合同应当采用书面形式。合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁合同中租赁物的用途条款是一个非常重要的条款，如果承租人未按约定的用途使用承租物，出租人可以解除合同并要求承租人赔偿损失；同样出租人亦负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。工程段与修理厂在签订厂房租赁合同时，明知修理厂租赁此厂房是作为汽车修理的经营场所，明知租赁物的用途。依据《合同法》的规定，工程段负有在整个租赁期间保持租赁厂房合乎作为汽车修理厂经营场所用途的义务。工程段在租赁期间即2002年底锁上进入修理厂最方便的北门，从客观上讲，来修车的人看见进入修理厂的大院的门上了锁很有可能会另找修理厂家或者不知道也不愿意绕道从南门进入。结合修理厂提供的锁门前后的经营情况报表，可以认定工程段的锁门行为对修理厂的正常经营造成了严重影响，构成违约的事实。依据《合同法》可以相应减少修理厂应交租金；同时租赁期间届满，修理厂也应当返还租赁物。修理厂拒不搬出厂房的行为亦构成违约，应当交纳逾期承租的租金。
作者单位：天津铁路运输法院
