第一节 买卖合同的概念和特征 （0.5学时）
9.1.1 买卖合同的概念和特征
(一)买卖合同的概念
1.出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同.
2.双方当事人:
出卖人
买受人
3.标的物
实物,包括动产和不动产
(二)买卖合同的特征
第一，买卖合同是出卖人转移财产所有权的合同；
第二，买卖合同是买受人支付价款的合同；
第三，买卖合同为诺成合同、有偿合同、双务合同、不要式合同、有名合同；
9.1.2 买卖合同的种类
(一)特定物买卖合同和种类物买卖合同
1.特定物:独具特征被特定化并且无从替代的物。
2.种类物:以品种、规格、质量或度量衡确认的一类具有共同特征的物。
9.1.3 买卖合同的内容
<合同法>第131条规定:
买卖合同的内容除了具有一般合同的条款外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
9.1.4 买卖合同解除的特别规定
9.1.5 特种买卖
第二节 买卖双方的权利义务 （0.5学时）
9.2.1 出卖人的义务
一 买卖人的义务
(一)交付标的物的义务
1 现实交付:
2 拟制交付
(二)交付提取标的物单证以外的有关单证和资料的义务
产品合格证;质量保证书;使用说明书;产品检疫书;发票;保修单;保险单.
(三)按照约定期限交付标的物的义务
(四)按照约定地点交付标的物的义务
(五)按照预定质量要求交付标的物的义务
物的瑕疵担保责任
(六)对标的物的权利瑕疵负担保义务
(六)按照约定的包装方式交付标的物的义务
9.2.2 买受人的义务
(一)支付价款的义务
支付价款是买受人的主要义务。买受人支付价款应按照合同约定的数额、地点、时间为之。
（二）受领标的物
买受人有依照合同约定或交易习惯受领标的物的义务。对于出卖人不按合同约定条件交付标的物，买受人有权拒绝接受。
三）及时检验出卖人交付的标的物
1．当事人约定检验期间的，买受人应当在约定期间内及时检验并将标的物的数量或质量不符合约定的情形通知出卖人，买受人怠于通知的，视为标的物的数量或质量符合约定。
2．当事人未约定检验期间的，买受人应当及时检验并在发现或应当发现标的物的数量或质量不符合约定的合理期间内将该情形通知出卖人。买受人在合理期间未通知或自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或质量符合约定；但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该2年的规定。
（四）通知的义务
暂时保管及应急处置拒绝受领的标的物,并及时通知出卖人
第三节 标的物所有权的转移与风险负担 （1学时）
9.3.1 标的物所有权的转移
一 标的物所有权的转移
(一)标的物的概念
买卖合同的当事人双方权利义务共同指向的对象.
(二)标的物所有权转移
财产交付时起转移.
但有四个例外;其中, 《合同法》第134条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”。这一规定被称为“保留所有权条款”。一般地，合同标的物在交付之前，其所有权属于出卖人，交付后则属于买受人。但如果当事人对上述“保留所有权条款”作出约定，而买受人未按约定履行义务，那么即便此时标的物已经交付给买受人，该标的物的所有权仍属于出卖人。
(三)标的物的交付
1.交付时间
(1)出卖人应按照约定时间交付标的物.
(2)标的物在订立合同之前已经为买受人占有的,合同生效的时间为交付时间.
(3)约定不明确的,可以协议补充…
2.交付地点
9.3.2 风险负担
因不可归责于双方任何一方的事由而发生毁损 灭失的损失,谓之风险.
(一)一般原则
<合同法>第142条:
“标的物毁损 灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担.”
因此,除法律另有规定或者当事人另有约定以外，合同标的物的所有权与风险责任同时于标的物交付时起转移。
(二)特殊情况下的风险转移
风险负担的规则在具体应用时，应注意：
1．出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。
2．当事人没有约定交付地点或约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
3．出卖人未按照约定交付提取标的物单证以外的有关单证和资料，但已交付了标的物或提取标的物的单证的，仍发生风险负担的转移。
4．因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
5．出卖人按照约定或法律规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
6．因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。买受人拒绝接受标的物或解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
7．标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。
第四节 商品房买卖合同
9.4.1 商品房买卖合同的含义和主要内容
商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
9.4.2 商品房买卖合同的订立和效力
1 品房预售合同的出卖人应当持有商品预售许可证明。
2 房预售合同的登记备案手续，不是合同生效的必要条件。
9.4.3 出卖人的违约责任和缔约责任
1 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；
1 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
2 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
3 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
以上三种行为都是出卖人在订立合同之际的欺诈行为。若因欺诈导致合同无效或者被撤销，则出卖人承担的是缔约责任；若出卖人虽有欺诈行为而合同未被认定无效或者未被撤销，则出卖人承担违约责任。
9.4.4 房屋的交付与房屋毁损、灭失风险的负担
（一）房屋的交付
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。一般来说。当出卖人把商品房的钥匙交给买受人，买受人处于实际控制的地位，此时就算交付。
（二）房屋毁损、灭失风险的负担
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前出卖人承担，交付使用后由4买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
9.4.5 房屋权属证书的取得以及出卖人的责任
