第一节：买卖合同概述
【目的要求】
1．理解买卖合同的概念和特征；
2. 了解买卖合同的种类；
3. 了解买卖合同当事人的权利义务；
4．掌握标的物所有权的转移及风险承担规则。
【章学时】
2学时。
【教学重点和难点】
买卖合同的概念；买卖双方的权利义务；标的物所有权的转移与风险负担。
【教学方法与手段】
教学方法：案例教学法、启发式教学法等；
教学手段：多媒体课件（ppt）。
【主要内容】
第一节 买卖合同的概念和特征 （0.5学时）
9.1.1 买卖合同的概念和特征
9.1.2 买卖合同的种类
9.1.3 买卖合同的内容
9.1.4 买卖合同解除的特别规定
9.1.5 特种买卖
第二节 买卖双方的权利义务 （0.5学时）
9.2.1 出卖人的义务
9.2.2 买受人的义务
第三节 标的物所有权的转移与风险负担 （1学时）
9.3.1 标的物所有权的转移
9.3.2 风险负担
第四节 商品房买卖合同
9.4.1 商品房买卖合同的含义和主要内容
9.4.2 商品房买卖合同的订立和效力
9.4.3 出卖人的违约责任和缔约责任
9.4.4 房屋的交付与房屋毁损、灭失风险的负担
9.4.5 房屋权属证书的取得以及出卖人的责任
●讲授内容
第一节到第三节。
●自学内容
第四节。
●复习与作业要求
复习：买卖合同的概念；买卖双方的权利义务；标的物所有权的转移与风险负担。
作业：课后练习题
●考核要点
买卖合同的概念；买卖双方的权利义务；标的物所有权的转移与风险负担。
●辅助教学活动
民事法律诊所教学活动、模拟法庭、录像教学。
【相关法条】
第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十一条 买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
第一百三十二条 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百三十四条 当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十六条 出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
第一百三十七条 出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。
第一百三十八条 出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百三十九条 当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。
第一百四十条 标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
第一百四十一条 出卖人应当按照约定的地点交付标的物。
当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；
（二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。
第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百四十三条 因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
第一百四十四条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。
第一百四十五条 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
第一百四十六条 出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
第一百四十七条 出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。
第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
第一百四十九条 标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。第一百五十条 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
第一百五十一条 买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。
第一百五十二条 买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。
第一百五十三条 出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
第一百五十四条 当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。
第一百五十五条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
第一百五十六条 出卖人应当按照约定的包装方式交付标的物。对包装方式没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照通用的方式包装，没有通用方式的，应当采取足以保护标的物的包装方式。
第一百五十七条 买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。
第一百五十八条 当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。
出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。
第一百五十九条 买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十条 买受人应当按照约定的地点支付价款。对支付地点没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在出卖人的营业地支付，但约定支付价款以交付标的物或者交付提取标的物单证为条件的，在交付标的物或者交付提取标的物单证的所在地支付。
第一百六十一条 买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
第一百六十二条 出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分。的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。
第一百六十三条 标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。
第一百六十四条 因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
第一百六十五条 标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。
第一百六十六条 出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。
出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。
买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。
第一百六十七条 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
第一百六十八条 凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。
第一百六十九条 凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。
第一百七十条 试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。
第一百七十一条 试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。
第一百七十二条 招标投标买卖的当事人的权利和义务以及招标投标程序等，依照有关法律、行政法规的规定。
第一百七十三条 拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。
第一百七十四条 法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
第一百七十五条 当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。
【原 理】
一、买卖合同的概念和特征
（一）买卖合同的概念
买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。根据合同法第174条、第175条的规定，法律对其他有偿合同的事项未作规定时，参照买卖合同的规定；互易等移转标的物所有权的合同，也参照买卖合同的规定。
(二)买卖合同的特征
1．买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征，使其与赠与合同相区别。
2．买卖合同是双务合同。在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权利，承担一定的义务。而且，其权利和义务存在对应关系，即买方的权利就是卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利。
3，买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立，不需要交付标的物。
4．买卖合同一般是不要式合同。通常情况下，买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外。
二、买卖合同的种类：
买卖合同除可按合同一般标准分类外，依其特点，还可有多种分类。
(1)根据买卖合同依据的法律是否有特别规定，分为一般买卖和特种买卖特种买卖是法律对其法律要件和法律效果均作了特别规定的买卖，包括：试验买卖、分期付款买卖、凭样品买卖、买回买卖、拍卖、标卖等有特殊方式的买卖，除此之外无特殊方式的买卖为一般买卖。
(2) 按照买卖标的物是特定物还是种类物，分为特定物买卖与种类物买卖。
买卖标的物是特定物的，为特定物买卖。买卖标的物是种类物的，为种类物买卖。种类物买卖有瑕疵的，可以更换种类物。
(3) 按照销售的数量，分为批发买卖与零售买卖。
批发买卖简称批发，指批量销售。批发可以是批发商将货物销售给另一批发商或者零售商，也可以是批发商或者零售商将货物批量销售给个人或者单位。零售买卖简称零售，指零散销售，是零售商将货物单个、少量销售给个人或者单位。
(4) 按照买卖能否即时清结，可分为即时买卖和非即时买卖。
即时买卖指当事人在买卖合同成立时即将买卖标的物与价金对交，即时清结。非即时买卖指当事人在买卖合同成立时非即时清结，待日后履行。
非即时买卖又有预约买卖、赊欠买卖等多种划分。预约买卖指；买卖成立时买受人先支付预付款，出卖人日后交付货物的买卖。这种买卖从出卖人角度称预售，从买受人角度称订购。预约买卖同买卖预约不同。预约买卖的买卖关系业已成立，而买卖预约仅是一种预约，买卖合同并未成立，买受人没有支付价金。赊欠买卖指买卖成立时出卖人先交付买卖标的物，买受人日后一次支付价金的买卖。赊欠买卖从出卖人角度称赊售，从买受人角度称赊购。
(5) 根据当事人双方的买卖是否以一次完结为标准，分为一时买卖与连续交易买卖：
一时买卖是指当事人双方仅进行一次交易即结束双方之间的买卖关系的买卖，即使双方之间有多次交易，每次交易也都是单独的，而无连续性。
连续交易的买卖是指当事人双方于一定的期限内，卖方定期或者不定期地供给买方某种物品，买方按照一定标准支付价款的买卖，双方之间的每次交易都是有关联的。
(6)依照买卖合同方式的不同，可以分为自由买卖与竞价买卖。
未采用竞争方法买卖的，为自由买卖。采用竞争方法买卖的，为竞价买卖，如拍卖。
三、买卖合同的内容
买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
《合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可能参照各类合同的示范文本订立合同。这一条是倡导性条款。在行文上用的是“一般包括”的词语。当事人可根据所要订立的具体合同性质和情况，自愿地确定合同的内容。当然，当事人可以参照示范文本，也可以不参照。
第一百三十一条含义是，在买卖合同中，当事人可以根据具体合同的实际情况，在本法第十二条规定的条款之外，还可以约定包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
标的物的包装，有两种含义；一种是指盛标的物的容器，通常称为包装用品或者包装物；另一种是指包装标的物的操作过程。因此。包装方式既可以指包装物的材料，又可以指包装的操作方式。包装又分为运输包装和销售包装两类。运输包装在我国一般有国家标准或者行业标准。
标的物的检验是指买受人收到出卖人交付的标的物时，对其等级、质量、重量、包装、规格等情况的查验、测试或者鉴定。检验标准根据当事人的约定可以采取国际标准、第三国标准、国内标准或者行业标准等。检验方式可以分为凭封单检验和凭现状检验、以及收货人检验、当事人双方检验和第三人检验等。
合同的结算是当事人之间因履行合同发生款项往来而进行的清算和了结。主要有两种方式：一是现金结算，一是转帐结算。目前我国法人之间款项往来的结算，按照国家现金管理的规定，必须是通过银行转帐结算。至于现金结算，无论是法人之间的现金结算，或者是法人与个体工商户、农村承包经营户之间的合同，只能是在符合国家现金管理的有关规定的限额内使用。随着我国经济体制改革的深化，合同的结算方式也有所增多，合同当事人可以本着自愿的原则，根据实际情况加以选择。
合同使用的文字及其效力条款主要涉及到涉外合同。涉外经济合同法第十二条所规定的合同一般应当具备的条款中，第十项即是“合同使用的文字及其效力”。涉外合同常用中外文两种文字书写，且两种文本具有同样的效力。鉴于文字一字多义的情况普遍，且两种文本的表述方法也容易发生理解中的争议。若合同在中国履行，最好明确规定“两种文本在解释上有争议时，以中文文本为准”；在外国履行的合同可考虑接受以外文文本为准。这样既公平合理又可减少争议。
《合同法》对买卖合同内容的规定属于任意性规定。所列合同条款并非全是必要条款，而是立法者提请当事人应当予以注意的提示性条款。但是，标的物和价款应为买卖合同的必要条款。当事人若对标的物和价款达不成一致意见，则合同不能成立。而其他条款，除法律另有规定或当事人另有特别约定外，并非买卖合同的必要条款，不影响合同的成立。当事人可于合同成立后，达成补充协议，也可以依据法律的规定予以补充。
四、买卖合同解除的特别规定
（一）主物和从物合同的解除
第一百六十四条 因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
（二）数物合同的解除
标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。
（三）分期交付标的物合同的解除
第一百六十六条 出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。
出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。
买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。
（四）分期付款合同的解除
根据《合同法》总则的规定，在合同解除后，当事人双方应当将从对方取得的财产返还给对方，有过错的一方并应当赔偿对方因此而受到的损失。因此，有时出卖人也会考虑提出对解除合同后损害赔偿进行特别约定的方式来追求自己的最大利益。因为分期付款买卖的标的物是已经交付给了买受人的，所以在因买受人一方的原因而由出卖人解除合同时，买受人在占有标的物期间的利益也是出卖人的损失。出卖人有可能提出自己在因买受人的过错而解除合同时有权抵扣已收取的价款或者要求买受人支付一定金额赔偿的条款。如果这种约定过于苛刻，就会对买受人不利。为了维持当事人之间利益的均衡，法律应当对合同显失公平的约定作出限制。《合同法》除在总则中有关显失公平制度和诚实信用原则以及违约金过高可以请求适当减少的规定可以起到这方面作用外，还规定，出卖人解除分期付款买卖合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。这就是说，一般情况下，出卖人因买受人的原因解除合同时，出卖人向买受人要求支付或者抵扣的金额，不得超过相当于该标的物的使用费的金额。如果标的物毁损，那么出卖人当然还可以要求相应的损害赔偿。
五、特种买卖
（一）分期付款买卖。
分期付款买卖，是指买受人将其应付的总价款，在一定期限内分次向出卖人支付的买卖合同。其特点在于，合同成立之时，出卖人将标的物交付给买受人，价款则依合同约定分期支付。除法律另有规定或合同另有约定外，标的物的所有权自出卖人交付时起转移给买受人。买受人应按期履行支付价金的义务，若未按期付款，应承担违约责任。
根据合同法规定，分期付款买卖的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1／5，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
(二)样品买卖
样品买卖，又称货样买卖，是指标的物品质依一定样品而定的买卖。当事人约定依样品买卖的，视为出卖人保证交付的货物与样品具有同一品质，其意义是出卖人提供一种质量担保。样品买卖的当事人应当封存样品，并可对样品质量作出说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使出卖人交付的标的物与样品相同，买受人仍有权要求其交付符合同种物通常质量标准的标的物。
(三)试用买卖
试用买卖，又称为试验买卖，是指合同成立时出卖人将标的物交付给买受人试用，买受人在试用期间内决定是否购买的买卖。此类买卖合同常见于新产品的买卖。一般认为，试用买卖合同属于附停止条件的买卖合同，即在所附买卖条件成就前，出卖人应将标的物交付给买受人试验使用，最终是否同意购买取决于买受人的意愿。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。
(四)招投标买卖和拍卖
根据我国拍卖法，拍卖是指以公开竟价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。具体地说，买卖公开进行，参加竟拍的人在拍卖现场根据拍卖师的叫价决定是否应价，当某人的应价经拍卖师三次叫价无人竞价时，拍卖师以落槌或以其他公开表示拍定的方式确认买卖成交。
（五）易货合同买卖
第一百七十五条 当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。
第二节：买卖合同双方当事人的权利和义务
(一)出卖人的主要义务
1．交付标的物。交付标的物是出卖人的首要义务，也是买卖合同最重要的合同目的。标的物的交付可分为现实交付和观念交付。现实交付是指标的物交由买受人实际占有；观念交付包括返还请求权让与、占有改定和简易交付。
2．转移标的物的所有权。买受人的最终目的是获得标的物的所有权，将标的物所有权转移给买受人是出卖人的另一项主要义务，这也是买卖合同区别于其他涉及财产移转占有的合同的本质特性之一。
3．瑕疵担保义务。出卖人对其所转让的财产负权利瑕疵和物的瑕疵的担保义务。
(1)权利瑕疵担保义务。权利瑕疵担保义务是指出卖人就其所移转的标的物，担保不受他人追夺以及不存在未告知权利负担的义务。标的物的权利瑕疵，可表现为出卖人未告知该标的物上负担着第三人的权利，或者是出卖人未告知标的物无权处分。根据合同法的规定，权利瑕疵须为在买卖合同成立时即已存在，且于合同成立后仍未能除去，同时买受人不知道权利瑕疵的存在，否则，出卖人不承担权利瑕疵担保责任。标的物存在权利瑕疵时，买受人可请求出卖人除去权利负担，并可根据债务不履行的规定，请求出卖人负不履行债务或损害赔偿的责任。
(2)物的瑕疵担保义务。是指出卖人就其所交付的标的物具备约定或法定品质所负的担保义务。即出卖人须保证标的物移转于买受人之后，不存在品质或使用价值降低、效用减弱的瑕疵。标的物欠缺约定或法定品质的，称为物的瑕疵。依其被发现的难易程度，物的瑕疵可划分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵。
认定物的瑕疵的标准，合同有约定的，依合同约定；如无约定而由出卖人提供标的物的样品或有关标的物的质量说明的，以该样品或说明的质量标准为依据。不存在上述两种依据时，如当事人事后协商标准，依协商标准；如无协商标准，按照合同的有关条款或交易习惯所确定的标准。如标准仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
标的物瑕疵应由出卖人负担保义务时，如有瑕疵，买受人可以请求减少价款，也可以要求出卖人更换、修理，或者自行修理，费用由出卖人负担。因标的物的瑕疵使合同目的不能实现时，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
因标的物主物有瑕疵而解除合同时，解除合同的效力及于从物；反之，从物有瑕疵的，仅能部分解除合同，解除的效力不及主物。标的物为数物时，其中一物有瑕疵的，买受人仅得就有瑕疵的物解除合同；数物之价值不能分离的，则可就数物解除合同；买卖标的物是分批交付的，买受人只能就不能达到合同目的的该批标的物部分解除合同，但各批标的物有关联的，则可就该批以及以后的各批标的物解除合同。
(二)买受人的主要义务
1．支付价款。价款是买受人获取标的物的所有权的对价。依合同的约定向出卖人支付价款，是买受人的主要义务。买受人须按合同约定的数额、时间、地点支付价款，并不得违反法律以及公共秩序和善良风俗。合同无约定或约定不明的，应依法律规定、参照交易惯例确定。
2．受领标的物。对于出卖人交付标的物及其有关权利和凭证，买受人有及时受领义务。
3．对标的物检查通知的义务。买受人受领标的物后，应当在当事人约定或法定期限内，依通常程序尽快检查标的物。若发现应由出卖人负担保责任的瑕疵时，应妥善保管标的物并将其瑕疵立即通知出卖人。
第三节：标的物所有权的转移、风险负担及孳息归属
一、标的物所有权转移
买卖合同的标的物，除法律另有规定或当事人另有约定外，自交付时起发生所有权转移。
二、标的物的风险责任承担
标的物风险责任负担，是指买卖合同履行过程中发生的标的物意外毁损灭失的风险由哪一方当事人负担。在买卖合同中，对于债务不履行或不协助履行，标的物的风险通常由有过失的一方负担。在标的物非因双方当事人的故意或过失而发生意外毁损灭失的情况下，根据我国合同法规定，风险负担按交付原则确定。具体来说，即标的物毁损灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。对于不动产或船舶、航空器等以登记为权利变动公示的，风险由所有人负担。
对于各种不同交付方式，合同法确定的风险负担原则是：(1)买受人亲自提取标的物的，出卖人将标的物置于约定或法定地点时起，风险由买受人承担。(2)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定外，自合同成立时起，在途风险由买受人承担。(3)对于需要运输的标的物，没有约定交付地点或约定不明确的，自出卖人将标的物交付给第一承运人起，风险由买受人承担。(4)买受人受领迟延的，自迟延成立时起负担标的物风险。
根据合同法规定，出卖人未按照约定交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。因标的物质量不符合要求致使不能实现合同目的，买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
三、孳息归属
标的物交付前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。
第四节：商品房买卖合同
一、商品房买卖合同的概念及内容
（一）商品房买卖合同的概念
商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
（二）商品房买卖合同的内容
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
1）用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间。
（2）总价款、付款时间、付款方式。
（3）建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明。
（4）商品房的销售方式（预售或现房销售）。
（5）商品房的产权性质、产权登记约定的期限和有关方的责任。
（6）发生设计变更的约定。
（7）关于商品房房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任。
（8）物业管理方式及售后保修、维修责任。
（9）合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式。
二、商品房买卖合同的订立和效力
（一）销售广告和宣传资料中的内容可以视为合同的内容
商品房买卖的订立与其他合同一样，采取要约承诺的程序。但是在商品房买卖过程中，有时要约与要约邀请很难区分。比如在商品房的销售广告中，出卖人有很多的许诺（交易条件），但是在买卖双方发生争议时，出卖人又往往不承认这些条件，认为广告中的内容，属于要约邀请的内容。不是和合同内容。。为保护买受人的利益，《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房的买卖合同订立及房屋的价格有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同的内容。当事人违反的，应当承担违约责任。销售广告和宣传资料视为要约要有两个并列的条件，一是允诺在商品房开发规划的范围内，二是对商品房买卖合同的订立及房屋的价格有重大影响。
要约邀请（销售广告和宣传资料）中的允许可以进入合同，笔者把这种现象称为“容纳”规则。当事人在宣传资料上特别注明“该资料不作为合同内容”、“本海报中图片及文字仅做说明使用，不是发展商要约”或者“此平面图不作为合同附件”的，一般不能认定为该宣传资料的内容为合同内容。在沙盘上或者文字图案上注明”效果图“的，一般不能认定为构成合同内容。房地产开发企业对宣传资料注明“楼书的最终解释权归发展商所有”等，不能阻止宣传资料的内容进入合同。
（二）商品房买卖合同的效力
1 品房预售合同的出卖人应当持有商品预售许可证明。
商品房预售，不是一般的“经营范围”，应当经过特许，即须申请商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。预售商品房，应当在合同中注明预售商品房的批准机关和商品房预售许可证号。
2 房预售合同的登记备案手续，不是合同生效的必要条件。
商品房预售合同的登记备案手续，不是合同生效的必要条件。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当时人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外（依据《合同法》第条的精神）。
（三）定金担保
出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。以上所说的定金，是指立约定金。
定金与订金不同。定金是一种双方担保，交付定金的一方（买受人）不履行合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方（出卖人）不履行合同的，应当双倍（包括本数）返还定金。比如，张某与房地产公司签订了房屋预购合同，交付了5万元定金，但张某无故反悔，到期声明不要约定的房屋，拒不签订房屋购买的正式协议。张某交付的5万元是立约定金，由于他的反悔，他就丧失了这5万元。这5万包括了对买卖人损失的赔偿，张某不用再另外支付赔偿金。如果房地产公司没有损失，张某也不能把钱要回来。如果房地产公司无故不履行合同，应当双倍返还定金。
买受人交付订金之后不履行合同，还是可以要求返还的，但是要赔偿出卖人的损失，因为“订金”与“定金”不同。订金不适用定金罚则。
三、出卖人的违约责任和缔约责任
违约责任是违反有效合同义务应当承担的责任；缔约责任是违反先合同义务导致合同无效、不成立或者被撤销应当承担的责任。
（一）合同解除与出卖人违约的责任
具有下列情形之一，导致商品买卖合同目的的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；
1 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
这两种行为都是买卖合同有效成立之后，出卖人的违约行为。这两种行为都可导致买受人无法取得房屋。如在合同订立之后，房屋产权登记之前，出卖人将房屋抵押给银行，则银行可能行使抵押权，使买受人最终得不到房屋。
（二）出卖人因欺诈应当承担的责任
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；
1 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
2 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
3 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
以上三种行为都是出卖人在订立合同之际的欺诈行为。若因欺诈导致合同无效或者被撤销，则出卖人承担的是缔约责任；若出卖人虽有欺诈行为而合同未被认定无效或者未被撤销，则出卖人承担违约责任。
（三）出卖人与第三人恶意串通应当承担的责任
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，人民法院应予支持。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）关于惩罚性赔偿的说明
以上三种情况都谈到“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，这是关于惩罚性赔偿的规定。如买受人购买一套商品房，商品房买卖合同因出卖人的过错被解除、被撤销或者被认定无效，假设买受人支付的房价是100 万元，利息损失是 2 万元，其他损失是 3 万元，则出卖人应当返还房款100万元、利息 2 万元，赔偿 3 万元，并在100万元的范围内（包括100万元）承担惩罚性的赔偿责任，即出卖人最高可以被判决向买受人支付205万元。
四、房屋的支付与房屋毁损、灭失风险的负担
（一）房屋的交付
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。一般来说。当出卖人把商品房的钥匙交给买受人，买受人处于实际控制的地位，此时就算交付。
（二）房屋毁损、灭失风险的负担
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前出卖人承担，交付使用后由4买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
五、房屋买卖合同的解除
（一）概说
合同的解除分为合意解除与法定解除（单方解除）。合意解除是双方当事人协商一致解除合同。法定解除，是当事人一方在符合法定的条件时，通知另一方解除或者请求人民法院、仲裁机关裁决解除。法定解除，一般是债务人有重大违约时，债权人通知债务人解除合同。如果债务人的违约是轻微违约，债权人可以 要求债务人赔偿或者承担其他违约责任，但是不能单方面通知其解除合同。
（二）解除的事由（条件）
《解释》规定了出卖人重大违约的若干情形，当这些情形出现时，买受人可以解除房屋买卖合同。解除合同不影响要求赔偿损失的权利。
1 因房屋主体结构质量不符合不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
2 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
3 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。
（2） 面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%，以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3% 以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买卖人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
4 根据《合同法》第94条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为 3 个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1 年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
六、当事人的违约金责任
（一）约定违约金
《合同法》第114 条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当减少。”对于商品房买卖来说，当事人以约定的违约金过高为请求减少的，应当以违约金超过造成的损失 30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。比如，双方约定的不履行的违约金是 100万元，而一方不履行合同给对方造成的损失是 70 万元，此种情况下，违约金的数额就不在进行调整；如果损失是 120 万元，则可把违约金调整到120 万元。要求调整的一方应当对损失的大小承担举证责任。适用约定的违约金，而又不调整数额的，对违约造成损失的多少，不必举证。
（二）法定违约金
约定违约金与法定违约金的关系是约定大于法定。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
1 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
七、房屋权属证书的取得以及出卖人的责任
（一）由于出卖人的原因致使买受人不能如期取得房屋权属证书的责任
在商品房买卖合同签订之后，出卖人应当在约定的时间内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
1 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。
2 商品房买卖合同的标物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90日。
3 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
对上诉违约责任合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额 ，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（二）宽展期后的解除权
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。《城市房地产开发经营管理管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房地购买人应当自销售合同签订之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更合房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
八商品房买卖合同与借款合同的效力关系
（一）未能订立商品房担保贷款合同对商品房买卖合同效力的影响
1 因当事人一方原因贷款未能实现致使商品房买卖合同不能履行。
商品房买卖合同约定，买卖人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同要求赔偿损失。
2 因不可归责于当事人的事由贷款未能实现致使商品房买卖合同不能履行。
应不可归责于当事人双方的事由未能订立商品担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。
（二）商品房买卖合同无效、被撤销及被解除对担保贷款合同效力的影响
1 因商品房买卖合同被确认无效或着被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。道理很清楚，借款是为了支付房价，商品房买卖合同失去效力，借款合同也就失去了意义。
2 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。
【案例实务】
