为了购房，买方支付了购房款3.5万元，然后卖方违约，买方索要双倍返还。近日，湖北省咸丰县人民法院依法审结了这起房屋买卖合同纠纷案，在解除双方房屋买卖合同的同时依法驳回了原告要求双倍返还购房款的诉请。
瞿某与庹某于2010年1月22日签订了房屋买卖合同一份，约定庹某将自己所有的房屋二楼住房一套按650元/平方米卖给瞿某，总价值64099.75元；签订合同时瞿某付款35000元，余款待交钥匙时全部付清。之后，庹某因故不能履行合同，双方协商未果，瞿某于2010年4月7日向法庭提起诉讼，要求解除合同、赔偿损失并双倍返还70000元。
审理过程中，瞿某认为35000元系定金；庹某则认为35000元系预付款。双方坚持各自的观点，互不相让。承办法官指出：我国《担保法》规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。而预付款就是指你在买房前交的那部分钱，他是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。另外，预付款是与定金不一样的！预付款不具有担保债务的履行作用，也不能证明合同的成立。如收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。
通过承办法官的释法解疑，终于使当事人明白了“双倍返还”的内涵。本案中，双方对35000元没有进行约定，按照该合同的逻辑解释，购房款35000元应为预付款，而非定金，原告瞿某要求按照定金条款双倍返还的诉请没有法律依据，遂依法予以驳回了瞿某的诉讼请求。
[法官说法]
在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若担保合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。另一方面，订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。而预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款是与定金不一样的！预付款不具有担保债务的履行作用，也不能证明合同的成立。如收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。
值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。由此可见，定金与订金、预付款无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。
湖北法院网讯（作者 樊斯坦 赵德祥 编辑 李国清）
