邱曼莉
[案情]
2009年4月30日,第三人何某与被告黄某签订协议，约定将第三人将位于钦州市新光路某号某栋某号房屋以60000元的价格转让给被告。被告的父亲黄某某代被告向第三人支付了房屋价款60000元，第三人将房屋交付给被告，被告对房屋进行装修后一直在该房屋居住，但被告与第三人并未办理该房屋的过户登记。2009年11月18日第三人又自愿与原告唐某签订协议约定，第三人以65000元的价格将位于钦州市新光路某号某栋某号房屋转让给原告，协议签订后，原告于2009年11月23日向第三人支付了该房屋的价款65000元。2009年12月1日，为了办理该房屋的登记备案，原告与第三人在钦州市房产局办证大厅签订了该房屋的转让契约。原告于2010年1月14日办理了该房屋的过户登记，并取得了该房屋的房产权证。但之前第三人将房屋交给被告居住，被告一直占用至今，原告多次要求被告搬出该房屋确遭拒绝，为此，2010年4月28日原告唐某向钦南区人民法院起诉,请求人民法院判决被告搬出钦州市新光路某号某栋某号房屋，将房屋交付原告；被告支付2000元房屋占用费给原告（自2010年1月14日至2010年5月14日止，以每月500元计）。
[审判]
法院审理后认为，被告辩称第三人后与原告签订房屋转让合同无恶意串通的行为，该合同在双方自愿合法的情形下签订的，所以该房屋转让合同合法有效。第三人与被告虽合法签订合同在先，并交付该房屋给被告居住，但不动产的取得应以登记为条件，原告办理了该房屋的过户登记，应由原告合法取得该房屋的所有权，物权有排他性的特点，任何人均不能妨碍所有权人行使其所有权，被告占住该房屋是对原告所有权的侵犯，原告要求被告搬出该房屋，将该房屋交还原告的请求符合法律规定，法院予以支持；而被告虽未取得房屋的所有权，但第三人交付房屋给被告居住是履行合同的一种行为，被告居于合同关系而占有该房屋，主观上并无任何过错，属于善意占有，被告无须支付给原告房屋的租金，因此原告请求的被告支付占有房屋费用2000元无法律依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第四条、第九条第一款，钦南区人民法院一审判决被告黄某搬出钦州市新光路某号某栋某号房屋，将房屋交付给原告唐某。同时，驳回原告唐某的其他诉讼请求。
[评析]
该案中的争议焦点是房屋转让合同是否有效以及所卖房屋的所有权归属问题。本案中的第三人何某和原告唐某签订的房屋转让合同及第三人何某和被告黄某签订的房屋转让合同，对涉案房屋的地点、总价、房屋交付等内容均作出了明确约定，两份房屋转让合同均符合房屋买卖合同的构成要件。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，本案中两份房屋转让合同均有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，不能对抗第三人。本案中被告虽然与第三人先签订了房屋买卖合同，但一直未到登记部门办理过户登记手续，也没有依法办理预告登记，因此被告无法取得买卖房屋的所有权。原告与第三人在签订了房屋转让协议书后，就到房产局办理了该房屋的过户手续，取得了房产证。因此，在本案中，原告办理了房屋过户登记，依法取得了本案中房屋的所有权。被告黄某要将搬出本案中的房屋（即钦州市新光路某号某栋某号房屋），将房屋交付给原告唐某。而被告居于合同关系占有本案中的房屋，主观上并无任何过错，属于善意占有，被告无须支付给原告房屋的租金。
来源: 中国法院网
