本文办理产权证是指房地产登记机关根据买受人申请，将房屋所有权由出卖人转移至买受人名下的过程。根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》和《城市房地产权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和登记机关相互协作、互相衔接的过程。具体可分解为：1、开发商提供立项批文、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件，向登记机关申请初始登记；2、登记机关对初始登记申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，核准初始登记，向出卖人颁发房屋权属证书或收件单；3、出卖人及时发出通知，便于买受人尽快提出办证申请；4、买受人向登记机关申请转移登记，并提供证件材料和交纳相关税费；5、登记机关审查后核准转移登记，颁发房屋所有权证书，办证程序告终。
以上程序可归结为：两次申请、两次审查、一次通知。依出卖人申请而启动初始登记程序，依买受人申请而启动转移登记程序，登记机关分别对两次申请的理由、依据及材料进行审查，然后颁发相关证书。但初始登记完成后，买受人未必知晓，故出卖人应当履行通知义务，以便买受人及时提出办证申请。
就整个过程而言，办证是谁之义务，谁主谁次？很难区分，也无区分之必要。《城市房地产开发经营管理条例》第33条和《商品房销售管理办法》第34条3款将出卖人即房地产开发企业的办证义务定性为协助。笔者认为：仅就转移登记程序而言，该程序主要由买受人和登记机关完成，此前出卖人已经履行了初始登记和通知义务，将其义务定性为协助也完全正确。
遵循意思自治原则，当事人可以约定：出卖人在房屋交付后一定期限内为买受人办理权属登记手续。此时，出卖人的办证义务不仅包括初始登记和通知，还包括代为买受人办理产权证书。但出卖人是以委托代理人身份以买受人名义提出办证申请的，需由买受人出具委托书、提供证件材料和承担相关税费，整个办证程序仍然遵循：两次申请、两次审查、一次通知。
北京资深房产律师010-67738345
