规约不得侵害业主权益
2010年12月9日,四川省成都市中院依法对一起因封阳台而引发的纠纷作出终审判决。由于被告成都市某物业管理公司不能证明《业主公约》是经业主委员会讨论并经全体业主表决通过的,因此判决原告业主邱女士有权在自家阳台上安装玻璃窗,即对阳台进行封闭。
据了解,邱女士于2007年8月在成都市某小区购买了一套二手房。在搬进去前,邱女士准备把阳台封上。2008年5月,她找来安装工准备给自家封阳台,但塑钢玻璃窗刚运进小区,就被小区物业公司人员拦下。物业公司的解释是,该小区《业主公约》有规定,小区业主不得封闭阳台。邱女士对此不认同,一则她认为封闭的是自家阳台,未侵犯其他业主的合法权益；二则小区内已有多家业主将自家阳台封上了。
由于多次协商无果,邱女士于2008年10月将物业公司起诉到法院,要求法院确认她有权封闭自家阳台。一审法院判决认为,《业主公约》对所有业主均有约束力,邱女士封闭阳台会影响小区环境并损害其他业主利益,因此不能封闭。邱女士对此一审判决不服,随即上诉到成都市中院。成都市中院二审作出改判,认定邱女士有权在阳台安装玻璃窗,即对阳台进行封闭。
据了解,被告成都市某物业公司所依据的《业主公约》实际上是由该小区开发商制定的,其实质为《业主临时公约》,而非真正由业主大会制定的《业主公约》。
律师—— 阳台封否业主大会说了算
封闭阳台,可适当增加房屋有效使用面积,有助于降噪、防尘,增强安全性,特别是对临街的业主而言。不过,成都市不少新建小区的《业主临时公约》、《前期物业管理协议》中均禁止业主封闭阳台。
业主能否封闭阳台,到底由谁说了算?中国消费网四川频道常年法律顾问何佳林律师表示,排除市政规划、城市建设等因素,根据物权法、物业管理条例等规定,能否封闭阳台、如何封闭阳台,均应由小区业主大会说了算,开发商、物业管理公司等制定的《业主临时公约》、《前期物业管理协议》并不必然对业主具有强制约束力。
“物权法规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得损害其他业主的合法权益;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约,由业主共同决定。”何佳林说,在兼顾个人利益、小区公共利益前提下,如半数以上业主同意封闭阳台,则该小区业主有权封闭自家阳台。何佳林还指出,依据有关规定,开发商有权制定《业主临时公约》之类的临时管理规约,但临时管理规约的相关内容不得侵害业主的合法权益,否则无效。
四川省律师协会消费者权益保护专业委员会律师邓明攀说,一般而言,新建小区业主入住时间往往前后跨度比较长,因此,召开业主大会并使半数以上业主达成共识比较困难。鉴于此,建议业主可直接选择向法院起诉要求撤销“不得封闭阳台”之类的约定,从而达到维权目的。 (张学勇)
来源: 法制日报
