来源：天下房地产法律服务网 浙江五联律师事务所 张东伟律师
房地产项目是目前中国大陆少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。虽然现在由于国家宏观经济调控政策影响，该行业处在微妙的嬗变之中，但从另一角度来分析，由于银根紧缩，国家政策仍不明朗，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险没低之尴尬局面，这时候他们都迫切需要寻找合作伙伴，一来可以解除资金短缺困境，二来可以减轻未来的市场风险，因此，此时此刻也正是投资者进入的最佳时期。 但由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解。
根据目前所可知的信息资料分析，房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个： 一是国家宏观经济调控的风险；二是项目开发的法律风险；三是市场风险；四是不可抗力的风险。在这四个风险中，法律风险是最容易控制的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。以下结合司法实践就该法律风险作简要的分析，供各位企业家参考（针对已经存在的房地产项目进行投资）。
一，房地产项目的合法性问题
这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质；三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。
二，房地产项目可投资性问题
这里说的可投资性不是市场分析，是指房地产项目所在地与周边单位的相邻权关系，这是个经常被忽略的问题，而实际上对房地产项目的开发影响很大。虽然房地产开发项目已经政府规划部门审批，但由于我国法律对建筑的相邻权参数规定过低，不足以满足人民的需求，因此，如果一个房地产项目建造已与周边的单位和居民产生的矛盾时分紧张时，就需要慎重考虑，因为这矛盾的存在会造成工期大大延期，也会对房地产项目产生负面影响。如以前有报道某居民因不堪忍受施工的噪音影响，在双方争吵过程中发生群体冲突，造成2死数十人受伤的悲惨局面，该房地产项目被责令暂停施工整顿达8个月之久。 还有的就是前期规划部门审批不严格，在周边居民诉讼后，法院会判责令规划部门按法律限制改正项目建造的各种参数，比如说层数减少，对会造成光污染的材料设计重新更改，消防通道的宽度需要调整等等，这些都会增加开发项目的预算外资金支出和人为的延长工期。当然，审查是否会对周边建筑物地基造成损害，或者说是否存在因为前期勘察失误或因技术原因无法测绘而出现项目的地基需要重新选址或采取加固措施，也是必要的。如果有以上因素存在，投资时应要求房地产开发商提出书面的切实可行的解决方案并予以实际考察审核。
三，房地产项目资金监控问题
这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是投资商最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般地说，在对某项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权债务关系。 但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中，常常是一方派财务人员入住监控，或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。
还有一点，就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种类型），否则就会吃大亏，尤其对那些手持有闲置资金并不宽裕的投资者来说。比如曾有案例：某开发商在洽谈时向投资者提供整个工程预算大概为3800万元，增幅不超过10%。该投资者手头宽余资金有2500万元，就投资2000万元，双方在正式签订合作协议时约明：如工程预算增幅在10%之内，双方按比例增资，如超过10%，则由开发商负责募集资金。后该投资者才发现，开发商提供的项目资料，只是通过了立项审批手续，工程预算大概为3800万元，只是初步设计的概算造价。而在正式通过规划部门的施工图核准的预算造价竟然高达5600万。显然，这使得该投资者陷入了困境，虽然合同约定不需他负责募集短缺的资金，但在开发商表示无法募集到时，该工程的工期必然会受到严重的延期。而作为投资者，当然是追求资金回笼越快越好。后几经协商，投资者以1700万元低价转给了第三人才了却此事。
四，房地产项目开发主体问题
分三个方面进行分析。
（一）审查房地产项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。曾有过这样的案例：某开发商为圈资，利用集团公司与投资人签订合作经营协议，但房地产项目的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外投资成立，集团公司只占10%的股份。后双方发生纠纷，投资人几乎颗粒无收。
（二）审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合。有的开发商很狡猾，利用手中多个楼盘建设，耍移化接木之手段来套取投资额。比如说，用地段位置好的甲项目吸取投资人眼球，然后在签订合同时却用地段差的乙项目来代替。而甲与乙两项目的名称往往非常相似，不仔细审查是无法察觉到的。
（三）是审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系。有的房地产开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然，存在这样的关系，则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。
五，审查房地产项目的当地政府态度
这实际上是开发商是否可以利用政府的支持或消极态度来合理避免政策性损害或争取政策性利润。因为在我国，由于各地区的发展差异大，中央政府对房地产开发的管理只是作了一般性规定，而更多的具体实施细则是授权当地政府制订的。这就是所谓的政府潜意识规则。 比如说对于房地产项目的超面积处理，杭州市明文规定：建筑面积1万平方米以上的，允许1%的误差。如果某项目建筑总面积为10万平方米，那么有1000平方米的建筑面积，在补交配套费和土地出让金后即可成为合法面积。而实际上，许多地方政府没有此类明文规定，如果是超面积，只要缴纳相关费用或罚款后即可成为合法的建筑面积。
六，房地产项目合作方式 房地产合作开发经营，可分成立项目公司（入股）、联建、参建等三种形式。从法律角度来说，项目公司（入股）最经济也最安全，但该方式一般地说只适用于投资初始阶段，不适合中后期加入。联建也是一种主要方式，但需要办理的手续比较繁琐，过程复杂，双方的合作关系和获得利益都靠合同来维持和保证。参建比较少，但该方式对于小规模资金投资是一种不错的选择，且手续简便，受暂时资金短缺的房地产开发商欢迎，尤其是那些在项目后期出现资金短缺的开发商欢迎。但参建合作经营常常被认为是无效合同的一种，也常常与借贷关系、非法集资、预售关系混为一谈，因此，合同条款的签订是至关重要的。
七，房地产项目合作合同条款
从以上来分析，一个成功的房地产项目合作经营，离不开一个完善的房地产合作合同。实践中发生的大量的房地产合作经营纠纷，绝大部分是因为双方签订的合作合同过于草率、简单化。笔者曾见过一份只有七个条款的房地产合同，总计字数不超过300字，但该合作项目的资金总额却达到3000万。真佩服这些投资人的胆量与勇气。
我们经常会碰到这样的条款：楼盘经竣工验收后，根据双方投资比例按建筑面积进行分配。这里就存在许多方面的争议：建筑面积的价格因所处的层数、朝向等不同而是不同的，由于没有明确约定，则在实际分配时必然会引起诉争；其次，该建筑面积是以核准的规划设计面积为准，还是以实际竣工的建筑面积为准？再次，该建筑面积是只指该楼盘的销售建筑面积还是包括公摊建筑面积在内？尤其在计算商住混合楼的公摊面积时，该系数是有明显区分的。
笔者也经常碰到这样的搞笑条款：一方违约，应承担另一方的所有经济损失。这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，则必然会陷入到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去。再如，如果合同中没有约定预期保障机制，那么，在履行过程中，明知对方存在违约行为，但如无法确凿举证，仍然无法预期保障自己的利益。
这里只是简单举例说明，实际上有许多方面，都是需要双方在合同中明确约定，方可保障自己的投资利益。 应该说，投资房地产是一项高风险高收益的项目。而这高风险，很大程度上取决于法律风险，法律风险又是通过合同条款的是否详细和完备体现出来。
