房屋是不动产，根据我国法律的规定，不动产所有权的转移以产权登记为标志。也就是说，购房者购买了开发商的一套房屋，在进行产权登记以前，即便购房者已付清了全部房款并实际使用了房屋，这套房屋的所有权也不属于购房者，而是属于开发商的。
房屋的买卖与产权的登记并非同步完成的，中间总是相隔一段时间。那么，在这段时间内，一旦出现购房者已经购买但并未真正属于自己的房屋因不可抗力或意外事件如地震、火灾等而造成毁损的情况，其损失应该由谁来承担呢?回答这个问题，要分两种情况来看：
一是虽然购房者购买了开发商的房屋，并已交付了部分甚至全部房款，但开发商还未向购房者交付房屋。在这种情况下，虽然开发商已经把房子卖给了购房者，但仍应承担因不可抗力或意外事件所带的风险。因为此时的购房者既不是房屋的所有人，又没有对房屋进行占有、使用，如果让其承担风险，是有悖于民法中的公平原则的。从另一个角度看，此时购房者已经履行了或部分履行了自己的付款义务，而开发商尚未履行自己的交房义务，如果开发商在享有收取房款权利的同时却不承担上述义务，也明显地违背了民法中的权利义务对等原则。
二是开发商已经向购房者交付了房屋。根据法律规定，在这种情况下，风险应由购房者承担。《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”房屋交付后，开发商已经履行了自己最主要的义务，房屋已由购房者实际控制，购房者可以对房屋直接行使占有、管理乃至使用、收益的权利。并且，此时购房者维护管理房屋最为方便，在很大程度上，能有效地防范风险的发生。这个时候，如果再让开发商来承担风险，对开发商来说是极不公平的。另外，根据法律的规定，将风险分配给房屋的占有人，也有利于促使占有人尽自己的最大努力维护和管理好房屋，减少房屋的风险。 由此可知，在购房者购买房屋以后，产权登记以前，开发商是否履行了交付房屋的义务就成为了房屋风险由谁承担的关键所在。只要当事人没有另外的约定，房屋买卖中的风险转移应以交房作为标志，交房之前，风险由开发商承担，交房之后，风险由购房者承担。
