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相关专家指出,购房者退房的情况多发生在与开发商签订《商品房预售合同》之后,如果遇到以下七种情形,购房人有权依法解除合同(退房),并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。
一、开发商擅自变更规划设计
在商品房预售之后,开发商未经规划部门批准,变更规划设计,影响房屋结构的,购房者有权退房并由开发商承担违约责任。
二、开发商隐瞒房屋抵押状况
指商品房买卖合同订立后,开发商未告知购房者又将该房屋抵押或出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失;另外,出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房者无法取得房屋,购房者也有权解除合同。
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此处所说的第一种情况经常表现为开发商将房屋抵押给银行或其他机构,所以购房者在买房之前,应该到“北京市房地产交易管理网”上查明所购房屋的抵押登记情况;第二种情况就是平常所说的“一房两卖”,该情形在实行期房预售网上登记后已经较为少见。
三、无证售房
开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证明;买受人可请求返还已付购房款及利息。
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这种情形在早期的北京市场时有发生,但在相关部门加强管理,尤其是使用统一的《商品房预售合同》文本之后,该情况已较少发生。
四、商品房发生质量问题
开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房,如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房者有权要求解除合同和赔偿损失。
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这里需要注意的是,所谓房屋主体结构不合格,需要经工程质量监督单位核验,不能仅凭购房者主观判断。另外,如因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者也有权要求解除合同和赔偿损失。
五、商品房面积误差过大
当商品房预售合同中的约定面积与实际面积产生误差时,依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定,面积误差比绝对值超出3%时,购房者有权选择退房。
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购房者选择退房,开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者,同时支付已付房价款利息。
六、开发商延迟交楼
若开发商未能按照合同约定期限交付时,应按照合同约定处理,如未约定,购房者有权要求开发商退房,并依照合同约定的金额支付延期违约金。
七、开发商延迟办理房产证
按照商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人(开发商)的原因,导致购房者无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。
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