商铺投资相对于投资住宅有更高的回报，同时亦有更高的风险，这是客观的。但对风险的控制不仅取决于投资者对项目的选择能力，同时也取决于整体市场的规范程度。商业地产市场的健康发展，需要投资者的理性选择，同时也需要开发企业的理性开发和商业代理、商业管理公司的成熟运作来保证。但是，商业和地产始终还是“两张皮”，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在，商业地产开发商和经营商、物业管理商三方交接还不规范。在这种状况下，商业地产投资项目前期风险是很大的。如果“养铺”不成，成“死铺”，商业地产开发商、经营商和商铺投资商的矛盾就会暴露。前期投资风险和承诺兑现好坏是产生投诉的导火线，还可能形成类似住宅开发商、物业管理公司和业主的连环官司。若开发商在开发和经营商铺过程中若能规避法律风险，防范法律风险，则开发商确定能够实现很高的回报，消费者、投资者甚至真的能达到“一铺养三代”的可能；但如果开发商为追求高额利润违规操作的话，反之就被套牢在此项目中，纠纷不断，损失惨重。
开发商投资开发商铺，应防范以下法律风险：
1、宏观调控的风险。宏观调控是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。上海市政府针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定经行政管理部门同意将权属单元分割转让的，房地产权利人应当在分割建设工程竣工验收后，持有关部门的批准文件向房地产登记机构办理房地产变更登记手续。经房地产登记机构核准变更登记的，房地产权利人方可进行转让。也就是说，商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。这不能不说是给了商铺开发投资者的一个谨慎入市的信号。
2、规划失当的风险。规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失当，也会造成商铺贬值。
3、租金差价风险。开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营。大型商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低，而开发商为实现商铺销售，必然要提供一个使小业主客户认同的回报率如8－10%的利润，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金；要回避此类风险，开发商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。
4、大型商家经营不善带来的风险。若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，而导致开发商不能支付固定回报率给小业主的承诺。由此产生的风险也需通过一定的方式来回避：一方面应选择国际国内实力雄厚的知名零售业的经营商家，知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多的经验，具有优秀的营销理念、经营管理能力和团队精神及很强的吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续健康经营的能力比较强。开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。
5、售后“包租”带来的风险。
6、产权分散带来的风险。开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在委托经营期满后，也必须解决这个问题来保障众多小业主的利益。开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，再选举主任、副主任、会员等，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。
7、商铺的公摊面积风险。目前，市面上一些商用物业在销售的过程中，虽然对商铺的公摊都有明确的规定，但对商铺超出所规定的公摊面积部分，怎么解决、怎么处理，很难约定。有相当部分的商铺纠纷，都是开发商在销售物业的过程中，没有很好处理商铺公摊面积，这是由商业地产的性质所决定的难点，也是开发商必须正视的风险之一。
8、商铺的相邻权问题风险。根据有关规定，商铺的相邻权通常是指商用物业在经营过程中所涉及的通风、采光、通行等等。它是单位物业的重要组成部分，并直接或间接影响到物业的使用以及经营。在物业日常的经营活动中，有关商铺相邻权的纷争也时有发生。
9、物业管理中存在的风险。相对于住宅而言，商用物业（尤其是商铺）因经营业态各异，物业的属性呈现多样性，因此商用物业（尤其是商铺）单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大。而作为经营性物业，物业后期的管理和服务将直接影响到物业的保值、增值。不仅如此，商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者（投资者）与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。
此外，环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等等都使开发商在商铺开发中风险重重，不可不慎。
