第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
【释义】本条是对建设单位与物业买受人签订的买卖合同内容要求的规定。
物业服务合同确立了物业管理企业和业主之间的权利和义务,是物业管理法律关系确立的基本依据。但是,前期物业服务合同是由建设单位和物业管理企业作为合同主体签订的,而前期物业服务的对象却是业主,这就存在一个物业买受人在购买物业时如何知道和决定是否接受前期物业服务合同的问题。如果业主 对前期物业服务合同的内容没有足够的了解,建设单位和物业管理企业容易利用这种信息的不对称一,在签订的前期物业服务合同中,侵害业主的合法权益。实践中,发生的一些业主不满物业管理企业提供服务的纠纷,究其原因 , 并不一定全是由于物业管理企业不按照合同提供服务,而是由于业主缺乏对物业服务合同内 容的了解,双方对提供服务的内容理解不一致导致的。1994年《城市房地产开发经营管理条例》第 28 条规定 :" 商品房销售,当事人双方应当签订书面合同,合同应当载明……物业管理方式以及双方的违约责任", 这个规定就要求商品房销售合同应当载明物业管理方式。目前实践中,一些地方为了让购房人了解前期 物业服务合同的内容,规定将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。这种做法虽然一定程度上可以保证购房人对前期物业服务合同内容的知情权,但显然,将前期物业服务合同作为物业服务合同的附件,其合同效力是受到质疑的。根据合同的相对性原则( 合同法》第 121 条),即只有合同当事人才有权向对方提出履行的要求,或者向对方承担义务,其他任何第三人不承担任何义务。然而,前期物业服务合同的订立过程,业主没有参与,那么, 作为附件的前期物业服务合同规定业主的义务,属于"合同为第三人设定义务",双方容易对附件规定内容的效力发生争议。实际上,物业服务合同是物业购买人选房的重要因素之一 ,将前期物业服务合同的内容直接作为物业买卖合同一部分而不是附件,更能够充分保证前期物业服务合同的法律效力,有利于保障物业买受人的合法权益。
