法院判决：应视情况区别对待
林劲标 周祖龙 钟劲松
小区幼儿园算不算公益性教育设施？该不该按一般业主标准给付物业管理费？11月16日，广东省中山市第一人民法院对一起物业管理纠纷案作出一审判决，判决调低幼儿园物业费交纳标准。
2005年3月，张先生发现新建楼盘天星小区地处商业中心，却独缺一配套设施——幼儿园，就下重金买了该小区一栋地上3层地下1层的房子，签合同时，双方就约定购买的这套商品房仅作幼儿园使用。
同年9月，张先生与楼盘原有物业管理公司签订合同，约定“由物业公司提供全天保安巡逻”、“专人定期10点左右将垃圾清走”等若干管理细节。随后的几年，张先生却感觉物业可有可无。幼儿园本身有保安、清洁工人，和其他业主一样每月交2元/平方米的费用着实有点冤。
眼看着5年下来50万元的物业费都没见着，物业公司将幼儿园的经营者张先生告上法庭。该案成为中山市首宗公益性教育设施物业管理费纠纷案。
张先生认为，幼儿园属于小区内配套的教育设施，一方面解决了该小区业主孩子的学前教育问题，同时也提升了该小区的品质。过高的物业服务费，既不利于幼儿园自身的发展，同时间接地损害了该小区业主的公共利益。
物业公司则认为，物业管理公司按每平方米2元收费是经过物价局备案的。张先生尽管经营的是幼儿园，但同时也是业主，应当按照双方签订的合同交纳管理费。在法庭激辩中，幼儿园能否区别于一般业主成为了争议焦点。
法官经过现场勘查发现，幼儿园内的卫生、保安、绿化等由幼儿园自己管理、维护。而在幼儿园上学、放学期间，物业公司安排保安员指挥接送小孩的车辆通行、停放，并提供免费的停车位。
据此，法院综合考虑后作出裁决，酌定幼儿园的物业服务费按建筑面积×每月每平方米0.7元收取。
■连线法官■
收费须考虑公益性
承办法官饶琨介绍，该案争议的焦点问题是配套幼儿园应否交纳物业服务费以及按何标准交纳？饶琨认为，原告与开发商签订的合同对小区物业收取物业服务费的标准只分为住宅和商铺，没有考虑到小区内一些配套的公益性设施和建筑物如幼儿园的特殊情况。如将幼儿园按商铺收费，不尽合理。
根据中山市物价局的《关于幼儿园等非住宅物业服务费的复函》，幼儿园等非住宅的物业服务收费不属于政府列管项目，实行市场调节价，其收费标准由业主与物业服务公司协商确定。从原告实际提供给幼儿园的物业管理服务来看，原告只负责提供小区内即幼儿园外围公共区域的管理服务事项，幼儿园内的卫生、绿化、保安等所有管理事项及费用均由被告自行负责。若按建筑面积×每月每平方米2元的收费标准收取物业服务费，则与原告实际提供的服务及承担的义务不相对等，权利义务不相一致，故应予调整。
■新闻观察■
物业费纠纷最好先行业调解
以中山市第一人民法院为例，该院2008年、2009年和2010年受理物业服务类纠纷案件数量分别为85件、360件、452件。大幅增长的数字说明了诉讼已成为绝大多数业主或者物业服务企业解决物业纠纷的重要途径之一。
法院调研发现，交纳服务费是最为常见的物业纠纷，占9成以上。
该院民一庭庭长吴浩明说，一方面，开发商和物业服务企业处于强势地位，弱势的业主不具有对等谈判的能力，其不仅在购房和物业服务合同中夹杂“霸王条款”，而且签订合同后违约也是家常便饭。
另一方面，由于缺乏一定的法律法规依据，物管纠纷案件往往需要依照例如合同法等其他法律条款进行裁定，这不仅加大了案件审理的难度，导致案件处理方式多以调解或撤诉方式为主，但两者间的矛盾并没有得到完全化解。
日常生活中，绝大部分业主不满意物业管理首先选择的方式是拒交物业费。
尽管在法律地位上，物业公司与业主完全平等，但在权利的真正实现上，业主显然面对的是一条更多荆棘和更为漫长的道路。拒交物业费更是被认为他们表达对物业不满的唯一途径。且很多业主与物业之间签订的合同欠完善，合同的约定相当不明确也不规范，无法涵盖履行过程中可能出现的种种问题。
法院建议，由有关部门设立物业管理行业调解委员会，在小区内发生的物管问题以及小区住户之间的民事纠纷，可以直接通过调解委员会方便快捷地进行调解，充分发挥人民调解组织专业性、行业性调处民事纠纷的作用，及时化解物业管理中的矛盾纠纷。
来源: 中国法院网
