拖欠房租被解约 装修费用需自担
高法在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。日前北京市一中院在审理一起房屋租赁合同纠纷案中，依据上述法律规定，终审驳回了房客梁女士要求房主程女士赔偿房屋装修残值18万元的诉讼请求。
案件回放：半年未交房租 房主起诉解约
2008年8月，房客梁女士与房主程女士签订了房屋租赁合同，双方约定，程女士将位于海淀区的一套楼房和地上固定停车位租给梁女士使用，租期6年，每月租金7500元。经程女士同意，梁女士可对房屋进行装修，费用自担。在租赁期内，程女士未经梁女士同意提前终止合同，程女士应赔付梁女士的装修费用。
合同签订后,梁女士对房屋进行了装修。然而自2009年7月起，梁女士开始拖欠房屋租金，到2010年12月，共拖欠127500元。无奈，程女士将梁女士告上海淀法院。
程女士起诉称，梁女士自2009年7月起开始拖欠房屋租金，并避而不见、拒绝开门，严重侵害了房屋出租人的合法权益，请求法院判决解除房屋租赁合同，梁女士支付拖欠的房租127500元。
庭审现场：房客反诉房主 索赔装修费用
法庭上，梁女士承认共拖欠程女士房租127500元，但辩称，2009年7月她在外地无法交房租，后委托一个代理人杨小姐代其交房租，谁知杨小姐未代交，但杨小姐曾说过程女士同意缓收房屋租金，而且她也没接到程女士的催告，现同意支付拖欠的127500元房租，但不同意提前解除租房合同。
同时梁女士还指出，她居住期间共花了40万元对房屋进行了装修，如果程女士要提前解除合同，需赔偿她房屋装修残值18万元。
庭审中，梁女士和程女士均未找到杨小姐，但程女士向法庭出示了她催促梁女士交纳房租催告函的证据，在一封特快专递邮件的详情单上，显示梁女士在外地接到了程女士的催告函。梁女士虽然对此予以否认，但未向法庭提交相关证据。
终审判决：协议合法有效 房客违约败诉
海淀法院审理后认为，梁女士与程女士签订的房屋租赁协议合法有效，双方均应遵守。本案中，梁女士拖欠房租，且经程女士催促，仍未在合理期限内交纳，侵害了程女士的合法权益，现程女士要求解除房屋租赁合同及给付拖欠的房屋租金，于法有据，法院支持。
庭审中，梁女士反诉要求程女士赔偿其房屋装修残值18万元，按《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。
而程女士提前解除房屋租赁合同因梁女士违约所致，因此其房屋装修残值18万元不应予以赔偿。据此，海淀法院一审判决双方解除房屋租赁合同，梁女士支付全部欠款，驳回梁女士反诉。
判决后梁女士不服，向北京市一中院提出上诉。2011年6月17日，北京市一中院审理后作出驳回梁女士上诉，维持原判的终审判决。（午报记者李一然）
来源: 中工网--《劳动午报》
