（2003）深罗法民三初字第768号
原告（反诉被告）叶年助，男，1954年3月15日出生，住（略）。
委托代理人刘军，广东国欣律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市罗湖房地产开发有限公司，住所地深圳市罗湖区立新路1号罗湖商业大厦七、八层。
法定代表人肖紫天，总经理。
委托代理人邱继炎，该司综合协调部副部长。
委托代理人朱丽娇，该司职员。
第三人中信实业银行深圳分行红岭支行，住所地深圳市罗湖区红桂路2108号。
负责人张一龙，行长。
原告叶年助诉被告深圳市罗湖房地产开发有限公司及第三人中信实业银行深圳分行红岭支行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，深圳市罗湖房地产开发有限公司又提出反诉，本院亦予以了受理。依法由代理审判员李祖坤独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶年助及其委托代理人刘军，被告的委托代理人朱丽娇均到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，（一）2000年10月21日，原告和被告签订正式的房地产买卖合同，以人民币409200元的价格向被告购买立新花园B栋250号铺位，双方约定被告于2001年2月8日交付房屋。合同签订后，原告按约定向被告付清了购房款，被告开发的房屋却至今未领取《竣工验收证书》。迟延交楼的时间已远远超出了合同约定的90天。被告在未取得《竣工验收证书》的情况下，谎称已经竣工，欺骗原告与其签订楼宇交接书，向原告交付房屋。其交楼的行为违反了合同约定和法律规定，交楼行为无效，应视为自始没有交楼。所以，原告有权要求解除房地产买卖合同及补充合同。（二）被告在售楼过程中存在虚假广告和承诺，构成了违约。其在售楼中承诺"代为出租，无论租出与否，皆由发展商按时支付每月租金"，售后又不予兑现；其宣传业主可享受70年的租金回报，实际上只有60年；其广告承诺铺位的装修为蓝白广场砖和玻璃间隔，实际上为质量较差的土红色瓷砖和铁网间隔。被告至今未能取得《竣工验收证书》和无法办理房产证以及承诺无法兑现的事实，客观上已构成解除房地产买卖合同的条件。特向法院起诉，请求判令：1. 解除原、被告之间的房地产买卖合同及补充合同，并解除原告和第三人签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》；2. 被告返还原告已付的首期购房款人民币209200元及利息人民币17340元；3. 被告将原告已向第三人支付的按揭供款人民币55620元赔付给原告；4. 由被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本金和利息；5. 被告赔偿原告的公证费损失人民币1828元及按揭保险费损失人民币2181元；6. 被告支付原告返租租金人民币26516元；7. 被告支付延期交楼违约金人民币144666元；8. 本案诉讼费由被告负担。
被告答辩及反诉称，（一）被告按合同约定于2001年2月完成涉诉房屋的通路、通水、通电、消防验收、电梯验收和燃气工程验收。同年5月22日，原告对房屋进行了验收，并与被告签订了《楼宇交接满意书》和《验楼情况表》，办理了交楼手续。可见，被告已经履行了交房义务。并且，原告于2001年1月2日即已和罗新物业管理公司签订了《委托租赁协议》，将所购房屋委托给罗新物业公司代为出租，租赁期限自2001年2月8日起至2003年2月7日止，并于2001年2月8日开始收取租金，已行使了房屋的租赁收益权。所以，应视为原告事实上已于2001年2月8日收楼。原告要求被告支付延期交楼违约金缺乏事实依据。（二）原告计算延期交房违约金的标准也是错误的，根据《补充合同》第三条的规定，延期交房违约金的计算标准为延期交房期间的指导租金。根据深圳市政府颁布的2001年度房屋租赁指导租金标准，涉讼房屋的租金为每月每平方米250元。原告实际收楼时间为2001年2月8日，其于2003年4月28日才向法院起诉要求解除合同和支付延期交楼违约金，早已超过了两年的诉讼时效。（三）原告以虚假广告为由要求解除合同，也没有事实和法律依据。其一，原告于2001年5月22日对被告交付的房屋进行了验收，并签署了《楼宇交接满意书》和《验楼情况表》，对物业内外的设施、装修标准等进行了确认，应视为其接受了被告对装修标准所作的变更；其二，销售广告属要约邀请，不是合同的内容，其对双方当事人不产生法律约束力。（四）原告是和罗新物业管理公司签订《委托租赁协议》的，而罗新物业管理公司是独立的法人单位，因该《委托租赁协议》产生的权利和义务与被告无关。原告要求被告支付返租租金无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
另，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》约定，对于购房款人民币409200元，原告应于签约日向被告支付209200元；剩余20万元以银行按揭方式支付，原告须于房地产买卖合同签订后5日内签订按揭贷款合同。实际上，原告未按照约定的时间签订按揭贷款合同，而是迟延至2001年3月22日才与中信实业银行深圳分行红岭支行签订按揭贷款合同，比合同约定的时间迟延了147天。依据《房地产买卖合同》的约定，原告须向被告支付延期付款违约金6174元。特此反诉，请求判令：1. 原告向被告支付延期付款违约金人民币6174元；2. 本案诉讼费由原告负担。
原告针对被告的反诉答辩称，（一）按揭贷款合同的签订，需要开发商、按揭银行的统一协调，签订按揭贷款合同的时间、贷款数额、年限等等，均须开发商与银行协商确定。原告作为购房方，没有主动权。所以，原告对于延期签订按揭贷款合同没有任何过错。（二）被告于2003年4月才提出该反诉请求，也已超过了两年的诉讼时效。
经审理，查明原、被告双方无争议的事实是：
（一）2000年3月22日，原告和被告签订一份《立新花园商品房内部认购书》，认购被告开发的位于深圳市罗湖区立新路的立新花园B栋裙楼第二层250号铺位。同年10月21日，双方签订了正式的《深圳市房地产买卖合同》。该合同约定：原告向被告购买的铺位建筑面积为17.86平方米，总售价人民币409200元；原告同意按合同附表约定的办法付款，即签约日付人民币209200元，余款人民币20万元于5天内签订按揭合同，按按揭合同付款；被告须于2001年2月8日将合同规定之验收合格的房地产交付原告使用，并应于领取房地产《竣工验收证书》后的150天内书面通知原告共同向市房地产产权登记机关申请房地产转移登记；如因被告的过失造成原告不能按法定期限领取《房地产证》，被告应自取得《竣工验收证书》之日的第180天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准向原告支付租金至产权登记机关核发《房地产证》之日止。该合同的附表五第9条还约定，被告承诺原告所购物业的房产证为70年。
（二）2000年10月21日，原、被告双方还签订了一份《深圳市房地产买卖合同》的《补充合同》。该补充合同第二条约定：原告未按《房地产买卖合同》附表规定的时间付款的，其给付的金额达到应付价款50%以上的，原告应按中国人民银行有关延期付款的规定向被告支付延期付款违约金。该补充合同第三条约定：因被告的过错不能按时交付房地产的，被告应按指导租金标准向原告支付延期交房期间的违约金，造成原告损失的，还应负赔偿责任；被告超过约定时间90日仍不交付房地产的，原告有权单方解除合同（双方另有约定的除外），被告接到原告解除合同的书面通知后，应于10日内将原告已付的一切款项（不计利息）退还，并支付双方约定的违约金，造成原告损失的，还应负赔偿责任。
（三）上述合同签订后，原告依约向被告支付了首期购房款人民币209200元。2001年3月22日，原告又和第三人以及被告三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定：原告以所购房屋作抵押，向第三人贷款人民币20万元，用于支付剩余的购房款；贷款期限为72个月，原告每月应向第三人偿还本息人民币3275.07元；由被告对原告的上述贷款承担连带保证责任。2001年4月9日，第三人将人民币20万元贷出并转入被告的账号。
（四）2001年5月22日，原告和被告签署一份《楼宇交接满意书》。双方在该交接满意书中约定：原告所认购的立新花园B栋250号铺位已竣工交楼，被告陪同原告对上述物业的建筑质量和初装修情况进行了现场查验，双方一致同意签署本满意书。双方确认，自2001年5月22日起，该单元已由被告交付原告。
（五）2001年1月2日，原告和深圳市罗新物业管理有限公司（以下简称罗新物业公司）签订一份《委托档位（门店）租赁协议书》，约定：原告将其向被告购买的立新花园B栋250号铺位委托给罗新物业公司代为出租，委托期限为两年，从2001年2月8日至2003年2月7日，每季度租金人民币8184元；在协议书约定的租赁期限内，双方均不得单方解除合同。
（六）自1999年11月至2000年6月期间，被告四次在《深圳特区报》上刊登售楼广告，称其开发的立新花园B栋裙楼商铺（又称"东门老街肉菜市场"）有70年产权，并可"即购即返租"；2000年11月至12月，被告又几次在《深圳特区报》上刊登广告称：业主购买上述商铺后，由开发商包租两年，返还16%；包租期内业主无须理由，只要提出退铺，发展商即原银奉还，同时享受返租。另，被告在一份售楼宣传资料中称，"老街肉菜市场"的内部装修标准是：地面为蓝、白广场砖，内墙为蓝、白瓷砖到顶，门店之间为玻璃间隔不到顶。
（七）被告开发的立新花园B栋房屋于2002年3月28日取得燃气工程质量等级核定书，同年6月27日取得电梯（扶梯）验收合格证书，同年7月23日取得消防验收合格证书。
2003年4月29日，原告以被告至今未取得《竣工验收证书》、延期交房、未兑现售楼广告中的承诺等为理由，向本院起诉。本院受理后，被告又以原告未按时办理银行按揭、构成迟延付款的违约行为为由，对原告提出反诉。
原、被告双方在事实方面的争议是：被告开发的房屋的主体工程是否合格？
对于该争议事实，原告未向法庭提供证据。被告向法庭提交了"主体（基础）工程中间验收证明书"、立新花园三期B栋主体（中间）工程复验会议纪要以及深圳市罗湖区建筑工程质量监督站的说明等证据，证明立新花园B栋房屋的主体工程已经验收合格。被告提交的上述证据真实、合法，且与本案有关联。根据上述证据，本院认定如下事实：立新花园B栋房屋的主体工程于2001年11月15日竣工并经过初验后，又由开发商、设计单位、施工单位、监理单位以及深圳市罗湖区建筑工程质量监督站五方于2003年6月3日对需整改的工程进行了复验，复验的结果是合格。
原、被告双方在法律方面的争议是：第一，被告于2001年5月22日和原告签订《楼宇交接满意书》、交付房屋的行为是否有效？原告能否以被告迟延交房为由要求解除《深圳市房地产买卖合同》和《楼宇按揭（抵押）贷款合同》？第二，被告发布的售楼广告是否有法律约束力？有无虚假宣传？原告能否据此要求解除上述房地产买卖合同和按揭（抵押）贷款合同？第三，被告是否应向原告支付延期交房的违约金？原告是否应向被告支付延期付款违约金？第四，原告要求被告支付返租租金的请求能否得到法院的支持？
对于第一个争议问题：本院认为，被告开发的立新花园B栋房屋的主体、消防、燃气、电梯等工程现均已验收合格，实际上具备了交付使用的条件。原告也于2001年5月22日和被告签订了《楼宇交接满意书》，同意接收房屋。之后，原告又将房屋委托给罗新物业公司代为出租，获取出租收益。所以，本院认定被告于2001年5月22日交付房屋的行为有效。原告称被告至今未交付房屋，与事实不符。对其以此为由要求解除房地产买卖合同的主张，本院不予支持。
对于第二个争议问题：本院认为，（一）被告于1999年11月至2000年6月期间在《深圳特区报》上刊登售楼广告，承诺"商铺有70年产权"、"即购即返租"等，内容具体明确，且发布在原、被告签订房地产买卖合同之前。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该广告可视为要约，对被告具有法律约束力。本案中，原告称其所购买的商铺没有70年产权，没有证据证明；而根据深圳市规划国土局罗湖分局的深规土函第LH0001202号复函，被告开发的立新花园土地使用年限为70年。可见，被告关于商铺有70年产权的广告宣传并不虚假。另外，原告也确实通过罗新物业公司将其所购铺位进行了出租，可见被告关于"即购即返租"的广告宣传亦无虚假。至于原告实际上有无收到租金，属于需另案处理的法律关系。（二）被告于2000年11月至12月期间在《深圳特区报》上刊登的广告（广告内容：业主购买上述商铺后，由开发商包租两年，返还16%；包租期内业主无须理由，只要提出退铺，发展商即原银奉还，同时享受返租），发布在原、被告签订房地产买卖合同之后，与本案无关，对被告没有法律约束力。原告不能以此为理由主张解除合同。（三）商铺的地面是铺设蓝、白广场砖还是土红色地砖，以及商铺之间是以玻璃间隔还是以铁网间隔，均不影响原告对铺位的使用；诉讼中，原告也未提供证据证明两者之间有价格上的差异；所以，上述装修标准的改变不能成为原告解除合同的理由。综上，原告以被告有虚假广告宣传、违背广告承诺为由，要求解除房地产买卖合同的诉讼请求，也不能得到本院的支持。
对于第三个争议问题：本院认为，（一）原、被告双方已于2001年5月22日签署《楼宇交接满意书》，确认交付房屋的时间为2001年5月22日。所以，本院认定被告交付房屋给原告的时间是2001年5月22日。而房地产买卖合同约定的交房时间为2001年2月8日，显然，被告构成了延期交房的违约行为，应向原告支付延期交房的违约金。但由于原告于2003年4月29日才向本院提起诉讼主张该违约金，所以，其2001年4月29日之前的延期交房违约金之请求权已超过两年诉讼时效，不再受法律的强制保护。对于2001年4月29日至5月22日期间的延期交房违约金，被告仍应向原告支付。根据房地产买卖合同之补充合同的约定，该违约金应按深圳市政府主管部门颁布的同期同地段同类房屋的指导租金标准（每月每平方米人民币300元）计付。（二）原、被告之间的房地产买卖合同约定，原告应于房地产买卖合同签订后5日内（即2000年10月26日之前）签订按揭合同，本案原告实际于2001年3月22日才签署按揭合同，确实比约定的时间有所迟延；但被告要求原告支付延期付款违约金的反诉请求已超过了两年的诉讼时效（自2001年3月22日至2003年6月5日），本院不予支持。
对于第四个争议问题，本院认为，《委托档位（门店）租赁协议书》系罗新物业公司和原告签订，而非被告和原告签订，原告要求被告履行该协议并支付租金，理由不成立；况且，本案属房地产买卖合同纠纷，依据该《委托档位（门店）租赁协议书》，原告和罗新物业公司之间形成了新的法律关系--房屋租赁关系。对于因履行该租赁合同而产生的纠纷，当事人应另循法律途径解决，而不应在本案中提出请求。所以，本院对原告要求被告支付返租租金的诉讼请求，不予支持。
因原告要求解除《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的理由和前提是房地产买卖合同的解除。本案中，原告要求解除房地产买卖合同的理由不成立，本院已决定不解除原、被告之间的《深圳市房地产买卖合同》。因此，对原告要求一并解除《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的诉讼请求，本院亦不予支持。因《深圳市房地产买卖合同》不解除，所以，对于原告要求被告退回首期购房款人民币209200元和利息17340元的诉讼请求，以及要求被告赔偿公证费损失人民币1828元和按揭保险费损失人民币2181元的诉讼请求，本院均不予支持。因《楼宇按揭（抵押）贷款合同》不解除，对原告要求被告赔付其已向第三人支付的按揭供款人民币55620元的诉讼请求，以及由被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本金和利息的诉讼请求，本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、驳回原告要求解除原、被告之间的《深圳市房地产买卖合同》及《补充合同》的诉讼请求。
二、驳回原告要求解除原告、第三人及被告三方签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的诉讼请求。
三、驳回原告要求被告返还首期购房款、已付按揭供款和首期款利息的诉讼请求，以及由被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本金和利息的诉讼请求。
四、被告应于本判决生效后十日内向原告支付延期交楼违约金人民币4286.4元。逾期则按中国人民银行颁布的银行同期贷款利率（一年期流动资金贷款利率）加倍计付迟延履行债务期间的利息。
五、驳回原告要求被告支付返租租金人民币15295元的诉讼请求。
六、驳回原告要求被告赔偿公证费损失人民币1828元及按揭保险费损失人民币2181元的诉讼请求。
七、驳回被告要求原告支付延期付款违约金人民币6174元的反诉请求。
本诉受理费人民币10933元，由原告负担10000元，被告负担933元，该款已由原告向本院预付，不作退回，被告应负担之数迳付原告；反诉受理费人民币118元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 李祖坤
二ΟΟ三年七月二十八日
书 记 员 唐爱娣
