随着城市化进程的加快,许多农民进城定居,在农村的房屋处于闲置状态,希望出卖房产变现。而一些城里人则希望在农村购置房屋,可以作为休闲、放松的“行宫”。一些城里人则因为买不起楼房,只得低价购买郊区住宅。由此导致农村宅基地买卖合同纠纷日趋上升,那么农村宅基地买卖合同究竟效力如何呢?
城里人买农村房不成
村民余平以61000元将自己的房子卖给了市民王涛,余平将手中的宅基地房屋权属证书也交给了王涛。
正当王涛打算好好把房子装修一新时,没想到余平反悔了。“想毁约?当初我们可是有协议的,不能说你想反悔就反悔吧!”王涛坚决不同意。看到王涛态度强硬,余平只好将王涛告上了法庭。
最终,在法院的调解下,余平退还王涛购房款,王涛退还了余平的相关证件。
■律师评案
新疆维吾尔自治区律师协会副秘书长任德志说,根据土地管理法规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让。1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中还规定,农民的住宅不得向城市居民出售。
从纠纷现状看,也多是农村房屋出卖人因房屋价格上涨或动迁等原因起意反悔,诉诸法院要求确认合同无效。卖方有权要求返还房屋,但购买方可因买卖无效而主张出售方返还钱款,因此造成损失的,还可以要求赔偿。
外村农民买房也不成
李安是新疆维吾尔自治区博乐市小营盘乡塔翁哈木尔村村民。2000年时,他从博乐来到乌鲁木齐市做生意。来到乌市后他一直租住七道湾村五队王明的房子。2003年3月,李安听说房东王明要卖房子,他想把房子买下来。双方约定:王明将乌市东山区卡子湾村五队的房产转让给李安,转让款两万元。协议上王明两个字由其女婿代为书写。
当天,李安就把钱付清了。王明也在办理房屋过户手续时提供了相应的手续,但由于卡子湾村委会以李安不是该村村民为由不同意转让,因此李安一直没能办理过户手续,房屋还是一直在王明的名下。2010年6月,王明去世后,其妻子和子女将李安告上法院,要求法官确认房屋转让合同无效。
乌鲁木齐市米东区法院审理后认为,宅基地属于农民集体所有。李安不是米东区卡子湾村的村民,不是该集体经济组织的成员,不能取得集体所有的宅基地,因此该转让协议属于无效合同。最终,法院判决李安退还房子,原告退还两万元房款。
■法官说法
乌市米东区法院法官徐文忠说,农村私房买卖中卖房人名义上是卖房,实际上是卖地,在处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体组织的权益,是法律明确禁止的。宅基地使用权的主体只能是农村村民,向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的,也因违反了集体经济组织的成员权属性,应当认定无效。
来源: 法制日报
本网记者潘从武
