关键字：南京律师网 南京律师 合同效力
【案例】 2009年11月2日，在某房屋中介的促成下，潘某与张某签订了《房屋买卖合同》，约定以44万元购买张某在成都郊区的一套房产，并约定了付款方式和办理过户手续的时间。合同签订当日，潘某即向张某支付了定金1万元。之后，张某以其卖房未经房屋另一共有人即丈夫王某的同意为由，拒绝继续履行合同。
双方发生纠纷后，潘某将张某、王某夫妻告上法庭，诉请法院判令二被告继续履行合同，协助办理房屋过户手续并交付房屋。
法院审理查明，被告夫妻系争议房屋的共同所有人，出售房屋是丈夫王某到中介公司进行的登记，在合同签订之日的前一天，王某曾与中介通话三次，中介也证实王某对张某签订合同是知情的。一审法院认为，根据现有证据能够认定张某签订合同是经与其夫王某协商一致后决定的，王某实质性参与售房并同意张某卖房，该购房合同合法有效。法院判决被告王某、张某应当继续履行合同，协助潘某办理房屋过户手续并交付房屋。
法院一审宣判后，张某、王某不服提起上诉。成都中院经审理认为，潘某在房屋买卖行为中的审查义务已经尽到，从诚实信用和维护市场正常交易的角度，潘某要求张某、王某继续履行合同的诉讼请求应予支持，遂作出维持原判的判决。
【分析】
该案主审法官认为，本案的争议焦点在于购房合同是否合法有效。张某、王某夫妻以合同系张某与潘某签订，而未取得另一共有人王某的同意而主张合同无效，这个理由不能成立。
首先，争议房屋在签订房屋买卖合同时，未办理房屋产权证，潘某无法从产权证上的记载知晓该房屋还有共有人。其次，张某、王某系夫妻关系，夫妻对家庭共有财产有平等的处分权，基于夫妻之间特殊的身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于潘某来说，不论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示。再次，根据相关证据能证明夫妻双方对出售房屋已经达成一致意见。对潘某来说，其在房屋买卖行为中的审查义务已经尽到。从诚实信用和维护市场正常交易的角度，潘某要求张某、王某继续履行合同的诉讼请求应予支持。王某虽不是买卖合同的当事人，但其是房屋的共有人，应协助履行变更房产所有权登记的义务。
目前，由于房屋价值大、增值快，在属于夫妻共有的二手房交易中，售房者常以另一共有人不知情为由拒绝履行合同。对此，法官提示，二手房买卖中，一般购房者应注意两个环节：一是在签订买卖合同前，应仔细审查卖房人的身份、房屋的权属，最好核查房屋产权证。如卖房者为已婚的，应注意所出售的房屋是否为夫妻共同财产。二是签订买卖合同时，相关形式要件应完备，最好由共有人共同签字确认，有特殊原因一个共有人不能到场的，事后也应该让其补签或者出具相关手续。这样才能避免纠纷，有效维护自身权益。
