法官认为政策变化属情势变更
江苏“国十条”新政退房第一案，近日调解结案。
江苏省宿迁市市民吴宁一纸诉状将不肯退回首付款的房地产公司告上了法庭，法院经过调解，房产公司同意退回28万元的购房首付款。
按揭不成购房者退房
3月7日，吴宁看中了宿迁市宝龙置业房地产公司开发的一楼盘中的一套房子。4月2日，吴宁将东拼西凑的28万余元首付款交到该公司售楼部，并与该公司签订了《商品房买卖合同》，其中约定，余款42万元以银行按揭方式支付。
吴宁告诉记者，合同签订后的第三天，他就将所需资料送到了宝龙公司售楼部。
就在他等待银行通知其签订按揭贷款合同之际，4月18日却接到该公司告之：“国务院关于住房贷款问题下发了一个通知，可能按揭贷款一时半会儿办不下来，请您还是凑点钱，把余款交了吧！”这让本来认为可以轻轻松松购得第三套住房的吴宁一下子懵了。
遭遇如此境遇，吴宁不得不从长计议，选择退房。为顺利退回首付款，他与房地产公司售楼部高管频频接触，但房产公司就是置之不理。
“国十条”能否作为理由
迫于无奈，5月31日，吴宁一纸诉状将宝龙置业公司告上了宿迁市宿城区人民法院。
6月15日上午，法院对此案进行公开开庭审理。房地产公司、吴宁及其代理人悉数到庭。一些关心房地产市场走向的开发商、市民及当地媒体记者，共计100余人到庭旁听。
吴宁在诉讼中说，国家政策调整属于不可抗力，开发商应该同意他的退房请求。
而宝龙置业公司则认为，双方所签合同合法有效，由于政策调整及其他原因导致原告不能取得贷款，这个风险应该由原告自己承担，“补充协议中还明确了，如果由于买受人个人信用或任何其他原因，导致买受人按揭贷款未获按揭银行批准的，则买受人应于收到出卖人通知起15日内一次性付清剩余购房款，否则，视为买受人违约。”被告坚持认为“国十条”并不能成为原告要求退款的理由。
庭审中，原告急于解除合同，要回首付款；而被告态度强硬，坚决要求其履行合同。双方对立情绪相当严重。
双方达成调解协议
法院在当庭多次调解未成的情况下，启动了联动调解模式，通过与房地产公司总部、帮办部门、企业所在地建管部门以及其职能部门共同参与做工作，争取到了该公司的主动配合。最后终于使双方同意解除合同，达成调解协议。
宿城区法院民一庭法官就此案分析说，许多人因为购买第二套或第三套住房办不下来贷款而要求与开发商解除购房合同，对于这些批量案件如何处理已经客观摆在法院的面前。而其中，对于国家政策的变化是属于不可抗力还是情势变更，有着不同看法。
但仅仅是不能办理按揭贷款，还不能简单属于“合同履行不能”的法定情形。因为购房合同真正履行是买房和付购房款，对于支付的方式，既可以是按揭贷款也可以是全款。但因为订立合同时双方都无法预见的政策的走向，而继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，适用情势变更原则，就可以解除合同，维护交易的公平性。
本报宿迁(江苏)8月15日电
来源: 法制网——法制日报 本网记者丁国锋
本网通讯员张宝林苗雷芳
