案情简介
北京市朝阳路23号宏大商城是光明医院投资所建。2004年1月12日，光明医院下属宏达公司（即本案被告）与原告北京市中汇房屋租赁公司签订《宏大商城商场租赁合同》一份，约定被告将产权属己的宏大商城一楼至三楼计596.79平方米建筑面积、地下室176.40平方米建筑面积的房屋租赁给原告北京市中汇房屋租赁公司，年租金为人民币125万元，租赁期限为5年，自2004年2月1日始至2010年2月1日止。此外，双方对违约责任也作出了相应的约定。
原告北京市中汇房屋租赁公司于2004年2月12日将承租的房屋进行装修。2004年2月至2005年5月期间，原告共支付被告房租人民币84.92万元。原告后因公司业务萧条导致公司歇业，自2005年5月开始将上述房屋闲置。
2005年7月24日，原告北京市中汇房屋租赁公司得知被告尚未取得宏大商城商场房产证，刚好自己租赁的房屋闲置，便想乘机退房。于是，原告即向被告提出退房的要求，被告处于无奈之下只好答应原告的要求，但原、被告对退租问题未能协商一致。
原告北京市中汇房屋租赁公司认为，被告在出租房屋时隐瞒未取得房产证的事实，将房屋出租给本公司使用。本公司承租后，即对承租的房屋进行装修。至今，被告仍未取得房屋产权证，故本公司与被告之间签订的房屋租赁合同无效。根据法律法规的规定，因一方的过错导致合同无效的，由有过错的一方赔偿无过错一方的损失。可见，被告应当返还本公司已付房租及利息，并赔偿房屋装修、设备款等损失共计人民币101.434万元。
但原告的要求遭到被告的拒绝，鉴于此，原告于2006年4月12日向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，请求法院判决被告返还原告已付房租及利息，并赔偿房屋装修、设备款等损失共计人民币101.434万元。
被告宏达公司认为，本公司未取得出租房屋产权证属实，但这并不影响本公司与原告签订的房屋租赁合同的效力。而且，原告也实际使用了出租房屋一年之久，故原告要求本公司返还其交纳的租金无法律依据。至于原告装修房屋所支付的费用，与本公司无关。现原告提出解除房屋租赁合同，本公司同意，并保留不追究原告公司的违约责任。综上，原告向法院提起的诉讼请求于法无据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，以维护本公司的合法权益不受侵害。
法院判决
在审理过程中，被告宏达公司向一审法院提交了出租房屋的合法权属证明。
北京市朝阳区人民法院经审理认为，被告宏达公司未取得上述房产证，而且北京市房屋管理部门亦未作出“没有取得房屋产权证，但有合法权属证明的房屋，可以用于出租”的规定，故双方所签订的房屋租赁合同无效。造成合同无效的主要原因在于被告，故被告对原告装修、设备款等损失应当承担主要赔偿责任。考虑到原告曾使用过上述房屋及对合同无效也有一定责任的实际情况，对原告要求被告赔偿房租利息的请求不予支持，且原告应负担部分装修、设备款。据此，一审法院于2006年5月24日作出如下判决：
一、原、被告签订的房屋租赁合同无效；
二、原告将上述房屋（连同屋内一切物品）交付给被告；
三、被告返还原告房租人民币84.92万元，对原告要求赔偿房租利息的请求，不予支持；
四、被告赔偿原告装修损失人民币3万元。
被告宏达公司不服一审法院作出的判决，遂依法向北京市第二中级人民法院提出上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为，上诉人宏达公司未取得房产证即与他人签订房屋租赁合同，原审法院据此认定合同无效并返还租金，并无不当。鉴于被上诉人曾实际使用上述房屋，故被上诉人应支付相应房屋使用费，使用费参照租金标准确定。房屋闲置产生的经济损失，以房屋使用费计算标准，由双方按过错大小承担相应的责任，由上诉人承担90%，被上诉人承担10％。上诉人已收回房屋，还应承担被上诉人支出的房屋装潢费。综上，二审法院改判如下：
一、上诉人赔偿被上诉人装潢、设备款人民币2.5万元；
二、被上诉人给付上诉人房屋使用费人民币76.428万元。
争议焦点
1．在本案中，原告北京市中汇房屋租赁公司与被告宏达公司签订的租赁合同是否有效？
2．在本案中，认定原告北京市中汇房屋租赁公司与被告宏达公司签订的租赁合同无效后，对于无效合同应当如何处理？
3．在本案中，承租人是否应当支付房屋使用费以及房屋使用费标准应如何确定？
4．在本案中，对于已经承租的房屋，投人的装修物应当如何处理？
律师点评
一、在本案中，被告红达公司将未取得产权证之房屋出租，其行为违反了法律的规定。因此，原告北京市中汇房屋租赁公司与被告红达公司签订的租赁合同无效。
《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”租赁合法、有效的前提，就是出租人享有对租赁物的所有权。建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条进一步明确，未依法取得房产证的房屋，不得出租。从法律行为的理论分析，当事人双方签订合同是一种民事行为，但这种民事行为并不一定是合法行为。根据《民法通则》的规定，民事法律行为必须具备主体资格合法、意思表示真实、内容不违反法律规定三个要件。房屋未取得房产证，即为法律上的禁止出租物。在本案中，被告红达公司将未取得产权证之房屋出租，合同内容显属非法。因此，该租赁合同应当属于无效合同。
在本案中，房产证在法律上是明确而特定的权证，不是其他权证包括土地使用权证所能替代的。享有土地使用权，可能是基于无偿划拨的土地，也可能是交付了土地出让金的土地。而根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地是不能进人房地产市场的。所以，将土地使用权证等同或视为房产证是没有法律依据的。房地产登记是国家对房地产权利及相关权利的登记，具有公示、确认等作用。根据《房地产登记条例》第4条第3款的规定，只有依法登记的房地产权利才受法律保护。被告红达公司建造的房屋未经房地产登记，未取得房产证即行出租，当然不能得到法律保护。因此，原告北京市中汇房屋租赁公司与被告红达公司签订的租赁合同属于无效合同。
随着房屋租赁市场的成熟，现在有些地方已经承认没有取得房屋产权的房屋可以用于出租，但成立的条件就是房屋所有人必须取得房屋合法的权属证明。故有些地方承认只要取得合法房屋权属证明的，与承租人签订的房屋租赁合同也是有效的，其签订的房屋租赁合同内容是受法律保护的。因此，出租人或者承租人面对没有产权的房屋，可以通过当地的房地产管理部门询问，落实没有房屋产权的房屋是否可以出租或承租。如上述案例，北京地区没有产权证的房屋是不能用于出租的。
二、本案中，原告北京市中汇房屋租赁公司与被告红达公司签订的租赁合同无效，被告应当返还从原告处取得的租金。
根据《民法通则》第61条的规定，民事行为被确认无效后，在处理上分两个层次：一是返还财产，二是赔偿损失。
1．返还财产。合同被确认无效后，如果还没有履行，则只需取消该行为，使之不产生行为人预期的法律后果即可。但该案中租赁行为已部分履行，就需要通过返还财产来达到恢复原状之目的。
返还财产，除了有法定的应予收缴的情形外，应适用双向返还之原则，即各自返还从对方取得的财产。对原告来说，应返还从被告处取得的租赁物——宏大商城一楼至三楼及地下室；对被告而言，则应返还从原告处取得的“租金”。
在本案中，被告返还84.92万元“租金”时，是否要支付利息？一审时原告提出了支付上述款项及利息的请求，未获得支持后，原告对此未提出上诉。虽然根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第35条的规定，二审法院对当事人没有提出请求的，可不予审查。但是，返还财产时如何处理利息总是一个必须面对的问题。
但严格地讲，返还“租金”时应当一并返还利息。其理由为：第一，从物的分类来看，孳息是从原物（该案中原物为“租金”）中产生或收益的物，在法律没有特定规定或当事人没有特别约定时，孳息的所有权应归原物的所有权人，收取孳息是所有权人行使所有权的结果。第二，根据法律规定，民事行为被确认无效后，各自应返还的是从对方取得的财产，而非“原物”。根据无效合同占有对方的财产，是为不当利益。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第131条规定：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息……”
2．赔偿损失。在无效民事行为中，如果无过错一方遭受了财产上的损失，有过错的一方应承担损害赔偿的民事责任。如果双方都有过错，各自承担与其过错相适应的民事责任。
在本案中，因双方就退房未达成一致意见，导致房屋实际闲置达一定时间。一审法院对此未作处理，造成被告损失未能得到赔偿，有失公平。二审法院参照“租金”确定房屋使用费，以房屋使用费作为损失的数额，由上诉人红达公司承担90%，被上诉人北京市中汇房屋租赁公司承担10％是正确的。因为，第一，如果合同有效，则上诉人可取得房屋闲置期间的租金收益。现合同被确认为无效，将预期的“租金”收益作为损失，比较合理。第二，造成合同无效的主要原因，是上诉人无房产证，被上诉人在签订合同时未严格审查对方资质，也有一定过错。因此，二审法院判令上诉人、被上诉人分别承担90％、10%的责任，是适当的。
三、本案中，承租人应当支付房屋使用费。
租赁合同中承租人给付是一种连续性的给付，与劳动合同所给付的劳动属同一性质。从合同法理论上讲，以连续性给付作为义务的合同被确认无效后，当事人不可能以同样的给付予以返还。在租赁合同中承租人不可能向出租人返还其对租赁物已进行的“使用”，正如劳动者不可能要求雇主返还已进行的工作。
正因为承租人无法返还其对租赁物已进行的“使用”，所以，承租人依据无效合同对租赁物的使用，即为不当得利，在租赁合同中即为房屋使用费。一审法院对此未作处理，让承租人北京市中汇房屋租赁公司无法律根据取得利益，对出租人红达公司是不公平的。
二审法院参照双方协商“租金”标准确定房屋使用费，是恰当的。法律对房屋使用费没有也不可能有具体规定，只能根据个案具体情况确定。该案中租赁合同虽然无效，但对“租金”的约定却是双方真实意思表示，所以，可以“租金”作为房屋使用费的标准。当然在双方对租金没有约定或约定不明的情况下，我们认为，可以参照市场上同类同地段房屋的租金标准来确定房屋使用费。
四、在本案中，对装修物的处理，有约定，从约定；无约定或约定不明的，对能拆除装修物，由承租人拆除归己所有；对不能拆除或虽能拆除但拆除会显著损坏、降低物的使用价值的，装修物归出租人所有，由出租人返还装修物的对价。
装修物包括可分物和不可分物。可分物如电扇、电话等，不可分物如涂料、地板、大理石等。对装修物程序上的处理，有人提出必须由承租人向出租人提起反诉，不提起反诉的，法院不予处理，承租人可另案主张权利。我们认为这种观点是牵强的。在他人所有之物（房屋）上进行装修，其行为实质是民法上所称之添附。添附物属从物，从主物、从物的关系看，从物附属于主物，从物的所有权随主物的转移而转移；所以，在处理房屋返还的同时，法院应一并对装修物作出处理，无需承租人提起反诉。
对装修物的实体处理，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条的规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”据此，对装修物的处理，有约定的，从约定；无约定或约定不明的，对能拆除装修物，由承租人拆除归己所有；对不能拆除或虽能拆除但拆除会明显损坏、降低物的使用价值的，装修物归出租人所有，由出租人返还装修物的对价。由于承租人对租赁物曾经实际使用过，所以，应对租赁物进行评估，得出其残值作为装修物的对价。
综上所述，在本案中，因被告未取得房屋产权，导致其与原告之间的房屋租赁合同被法院认定无效，故被告应对合同无效承担民事责任。因此，原告在承租房屋内实施了装修，此成本损失应由被告承担。但鉴于原告对房屋内的装修物使用过一段时间，故法院最后认定由被告承担大部分的装修损失亦是正确的。
