第一节 租赁合同概述
一、租赁合同的概念
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中将租赁物租出的一方称为出租人，使用租赁物并支付酬金的一方称为承租人，支付的报酬称为租金。此处所称租赁，仅指一般租赁关系而言，融资租赁已经成为一种独立的有名合同，适用《合同法》第 14 章的有关规定。其他特殊的租赁如船舶租赁，《海商法》等特别法有特别规定时，应首先适用《海商法》等特别法的规定。
二、租赁合同的特征
（一）租赁合同是转让财产使用权的合同
租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有权。所有权人或其他有权将财产出租的人所转让的也只是物的使用、收益权。而买卖合同中出卖人转让的是物的所有权，买受人支付对价的目的也是为了获得标的物的所有权。这是买卖合同与租赁合同的根本区别。因此，承租人的债权人不能将承租人承租之物作为自己债权的标的，以承租人租赁之物清偿其债务；在承租人破产之时，其租赁物亦不能被列入破产财产之内，债权人不得要求承租人以此清偿债务。由于租赁合同转移的仅是租赁物的使用权，该权利属于物权化的债权，因而承租人并不享有对租赁物的处分权，这是租赁合同区别于消费借贷合同的重要一点。
（二）租赁合同为诺成合同、双务合同、有偿合同
租赁合同自当事人双方意思表示一致时起就成立，自成立时起当事人之间即可发生权利义务，而不以租赁物的实际交付为合同的生效要件，故租赁合同为诺成合同，而非实践合同。租赁合同当事人双方都既负有一定义务，也享有一定权利，双方的权利义务具有对应性、对价性，一方的义务也正是对方的权利，所以租赁合同为双务合同。租赁合同当事人的任何一方从对方取得利益，均须支付一定的代价：出租人以移转租赁物的使用收益权而取得租金，承租人以转移租金的所有权取得对租赁物的使用收益，因此租赁合同为有偿合同。如前所述，有偿性也是租赁合同与类似合同的重要区别。
（三）租赁合同具有临时性
租赁合同作为一方对另一方租赁物使用和收益的合同，如果期限过长将使出租人的权利实际上被虚置。因此，许多国家的民法都对租赁期限有所限制。我国《合同法》第 214条规定： “ 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 ”“ 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 ”
三、租赁合同的分类
（一）动产租赁与不动产租赁
以租赁的标的物为标准，租赁合同分为动产租赁合同和不动产租赁合同。以动产为标的物的租赁合同，为动产租赁合同；以不动产为标的物的租赁合同为不动产租赁合同。动产租赁包括一般的动产租赁、动物租赁、船舶租赁、汽车租赁等等；不动产租赁在我国主要指房屋租赁，另外国有土地使用权租赁、土地承包经营权租赁、宅基地使用权租赁等也视为不动产租赁。这种区分的意义在于，法律一般对不动产租赁有特殊的要求，如进行登记等；而动产租赁一般没有这些要求。但是，有些动产往往适用不动产制度的规定，如汽车、船舶、航空器等动产的租赁，法律也有特殊的要求。
（二）定期租赁与不定期租赁
以租赁合同是否有固定期限为标准，租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同。定期租赁合同指合同约定有明确期限的租赁；当事人在租赁合同中未约定租赁期限的，则为不定期租赁。另依《合同法》第 215 条规定，租赁期限在 6 个月以上的定期租赁合同未采用书面形式的，视为不定期租赁；依《合同法》第 236 条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。这种区分的意义在于，在不定期租赁中，除非法律另有规定，双方当事人均可随时终止合同。
（三）一般租赁与特殊租赁
以法律对租赁合同有无特殊规定为标准，租赁合同可分为一般租赁和特殊租赁。一般租赁指法律没有特殊要求的租赁；特殊租赁指法律有特殊要求的租赁。法律的特别规定既包括合同法中的特别规定，也包括特别法中的规定。例如，房屋租赁在合同法中有特别规定（《合同法》第 234 条），在城市房地产管理法上也有特别规定等等。区分一般租赁与特殊租赁的意义主要在于，对于特殊租赁应当适用法律的特别规定，法律没有特别规定的，才可适用一般规定。
四、租赁合同的内容和形式
(一)租赁合同的内容
“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”(《合同法》第213条)。
(二)租赁合同的形式
6个月以上应当采用书面形式。否则就按不定期租赁对待。
第二节 租赁合同当事人的权利和义务
一、出租人的义务
（一）交付租赁物及使租赁物适于使用、收益的义务
1 ．依合同的约定交付租赁物的义务
所谓出租人依合同的约定交付租赁物，是指出租人依照合同的约定，将租赁物转移给承租人占有。在租赁合同成立之时，租赁物已由承租人直接占有的，则自合同约定的交付时起承租人即可对租赁物直接使用、收益。在承租人未占有租赁物时，由出租人转移占有于承租人。租赁合同约定对租赁物的使用和收益不以移转占有为必要的，出租人应使租赁物处于适于承租人使用、收益之状态。租赁物有从物的．出租人在交付租赁物时，从物一般也应同时交付。出租人交付租赁物之后，在租赁存续期间不得任意收回。除按时交付租赁物之外，出租人交付的租赁物还要能适合于合同约定的使用、收益的目的。如不能适合于合同约定的使用、收益目的，则承租人的目的无法实现，实与未为交付无异，出租人应承担违约责任。
2 ．保持租赁物符合约定的用途出租人不仅交付的租赁物应适于约定的使用收益状态，而且于租赁关系期间应保持租赁物合于约定的使用收益状态。因此，不仅出租人不得妨害承租人的使用收益，而且对于第三人的妨害，出租人应当予以除去；在标的物受到自然侵害而不适于约定的的使用收益时，出租人应当予以恢复。
（二）出租人对租赁物的瑕疵担保义务
租赁合同中，出租人对租赁物应当承担瑕疵担保义务，包括物的瑕疵担保义务和权利的瑕疵担保义务。关于出租人物的瑕疵担保义务，除应适用《合同法》对于出卖人相应义务所做的规定外，还应注意《合同法》第 233 条的规定，即租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。关于出租人权利的瑕疵担保义务，《合同法》第 228 条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。关于瑕疵担保责任，请参阅本书 “ 买卖合同 ” 部分的有关介绍。
（三）租赁物的修缮义务
《合同法》第 220 条规定： “ 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 ” 所谓维修，是指在租赁物不符合约定的使用收益状态时，对租赁物进行修理和维护，以使承租人得以按照约定对租赁物进行正常使用收益。出租人的维修义务是由其对物的瑕疵担保派生的一项义务，因为出租人不仅应担保其交付的标的物无瑕疵，而且要担保在租赁期间租赁物符合用途，以使承租人满足其对租赁物为使用、收益的利益需要。出租人负担修缮租赁物的义务，须具备下述条件：
1 ．须租赁物有修缮的必要
所谓租赁物有修缮的必要，是指租赁物发生毁损等情事，如不修缮则不能继续对租赁物进行使用、收益。如出租之房屋因时日长久，遇雨渗漏，承租人无法继续居住，或者出租的自行车车闸损坏等均是。在这些情况下，如不对租赁物进行修缮，则租赁物就无法使用或者不能圆满使用。需要说明的是，不是所有租赁物与交付当初时的状态不同都导致租赁物不能使用、收益，如供租赁居住的房屋内墙壁色泽陈旧但并不影响承租人继续居住的，就没有修缮的必要。关于引起修缮的原因是否影响出租人的修缮义务，有不同的看法。德国民法和瑞士债务法规定，如因承租人的原因导致租赁物毁损的，出租人不负修缮义务。但日本学者通说认为，于此情形下出租人仍负有修缮的义务。我国学者也有不少持这种观点，认为出租财产在租赁期间所出现的故障，必须非由承租人的过失所致，出租人才负维修出租财产的义务，否则由于承租人造成的损坏、负担反而加到出租人身上，显失公平。这些看法都不无道理。我国《合同法》第 222 条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《合同法》第 220 条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。其中并未区分租赁物毁损的原因，因此，可以认为，在我国《合同法》上，采取了与日本法相同的做法。但是如果是由于承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，根据《合同法》第 219 条的规定，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。在这种情况下，出租人不负有对租赁物的修缮义务。
2 ．租赁物有修缮的可能
租赁物虽有修缮的必要，然而如其已无修缮的可能，如租赁物为房屋而房屋被大火烧塌，除非重建，否则仅靠修缮无法继续供人居住的，即为无修缮的可能；或者虽有修缮的可能，但修缮本身耗费过巨亦可认为属修缮不能。在租赁物部分或全部被毁坏灭失而无修缮的可能时，若其毁损系由不可归责于承租人的事由所致，依我国《合同法》第 231 条的规定，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
3 ．在租赁期间承租人已为修缮的通知
承租人对于租赁物毁损的情况，应当及时通知出租人。因为租赁关系中，出租人一般要将租赁物移转给承租人占有，自己并不能及时了解租赁物的状态。承租人现实占有租赁物并对其使用、收益，对租赁物的状态应当最为了解。当然，如果出租人已经了解租赁物的损坏情况，承租人就没有必要再特意通知了。
4 ．当事人无另外的约定
当事人对租赁物发生损坏时的修缮问题另有约定的，应当依约定处理。由于承租人实际上占有租赁物，由其直接负责对租赁物进行修缮既可省去通知手续，节省时间，也会免去互相推倭的麻烦，往往更符合当事人双方的意愿。修缮租赁物是出租人的义务，出租人不履行此项义务，则构成债务不履行。在租赁关系存续期间出租人不履行修缮义务的，承租人可以催告其于一定期限内履行此义务，出租人仍不履行的，《合同法》第221 条规定：出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
【案例】
2001年1月，张某与李某签订房屋租赁合同，将一间私房出租给李某1年，年租金为3万3千元，订立合同时支付2万元，其余年底支付。同年6月，房管部门向承租人李某发出“危房通知书”，要求对房屋进行维修，消除危险状态。李某要求张某维修，张某以无钱为由予以拒绝。李某自行找了某建筑公司维修，维修用时1个月，李某向该公司支付合理费用2万元。李某要求张某支付这2万元，张某予以拒绝，到年底，张某要将李某扫地出门，李某要求再住1个月。请问：此纠纷应当如何处理
——本案有四个问题需要明确：第一，李某所花2万元维修费为“必要费用”，应当由张某承担。第二，维修时间为1个月，李某有权将租期顺延1个月。第三，原约定剩余租金到年底支付，应当解释为租期届满时支付(第125条第1款的“真实意思”)。顺延1个月后租期届满。第四，李某在租期届满之时，可以行使抵销权(第99条)，拒绝支付剩余1.3万元租金，并要求张某支付7000元。
（四）费用偿还义务
这里所谓的费用，指承租人为租赁物而支付的金钱、实物等。它主要包括有必要费用，有益费用和奢侈费用三种，其中除奢侈费用以外，其余两种由承租人支出的费用都应由出租人偿还。
1 ．有益费用的偿还义务
所谓有益费用，是指承租人支出的使租赁物改善或价值增加的费用。经出租人同意的有益费用，应由出租人偿还。有益费用的偿还义务须具备下述条件：
（ 1 ）须为承租人在租赁期间支出的费用。
（ 2 ）须该费用的支出是为改善租赁物或在租赁物上增设他物。
（ 3 ）须承租人对该费用的支出已经得到出租人的同意。
（ 4 ）须因承租人对该项费用的支出而使租赁物的价值增加。
（ 5 ）有益费用偿还的请求应在一定期限内为。
2 ．必要费用偿还义务
所谓必要费用，指为维持租赁物处于正常能被使用、收益状态而不能不支出的费用。德国民法规定，出租人对承租人支出的必要费用有偿还的义务，但动物的承租人应负担其饲养费。日本民法规定，承租人就租赁物支出属于出租人负担的必要费用时，得即时向出租人请求偿还。对于租赁物的管理费等费用，各国法一般都要求由承租人负担。我国《合同法》未明文规定对一般必要费用的偿还，仅于第 221 条规定了修缮费用的偿还义务。我们认为，出租人应返还的必要费用，不仅限于修缮费用，只要是为维持租赁物处于基本适用状态而由承租人支出的费用，都是必要费用，如机器零部件的更换、维修费等费用，本应由出租人承担而承租人已支出的，都构成必要费用。出租人不履行此项义
务的，承租人可以相应地减少租金数额或者在租金中扣除。
（五）接受租赁物和返还押金、担保物的义务
租赁合同终止后，双方之间即已无租赁关系的存在，占有对方之物自然应互相返还。因此承租人应向出租人返还租赁物，出租人无正当理由不得拒收；如出租人收取有承租人的押金，在租赁期间未充抵租金，而由出租人一直占有的，在租赁合同终止后，出租人亦应返还。如还有担保物的，出租人应当返还给担保人。
二、承租人的义务
（一）按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的义务
承租人应当按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。藉此原则，即使致使租赁物受到损耗，也不承担损害赔偿责任。未依此原则使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。另在当事人未有特别约定时，承租人在租赁期间按照合同约定或者租赁物的性质对租赁物进行使用所产生的收益归承租人所有。
（二）妥善保管租赁物的义务
由于承租人在租赁期间占有租赁物，对租赁物仅享有占有和使用及收益的权利，而租赁物的所有权仍属于出租人，所以承租人在占有期间也就有妥善保管租赁物的义务。《合同法》第 222 条规定： “ 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 ” 所谓妥善保管，是指承租人应尽善良管理人的注意，亦即承租人应如同保管自己的财物一样地保管租赁物。承租人保管租赁物，合同中约定有保管方法的，应依约定的方法保管；没有约定保管方法的，应依租赁物的性质所要求的方法保管。承租人对租赁物的保管既包括对租赁物的保存，也包括对租赁物的正常维护和维持。例如，租赁物需要日常维护的，要予以正常的维护；租赁物有生产能力的，要维持其生产能力。
承租人违反其妥善保管义务致使租赁物毁损灭失的，应负违约责任，赔偿出租人的损失。因承租人的同居人和经承租人允许使用租赁物的第三人的原因造成租赁物毁损、灭失的，也为因承租人未尽妥善保管义务造成的损害，承租人同样应负赔偿责任。
【案例】
甲、乙双方签订房屋租赁合同。双方在合同中约定：甲将房屋16间租给乙用于桑拿洗浴经营，租期５年。经营１年时，双方发生争议，甲欲解除合同，收回房屋。甲认为，承租人乙擅自装修，要求承租人恢复原状。乙认为，虽然合同未明确乙是否可以装修，但甲同意乙承租房屋进行桑拿洗浴经营，亦应当允许进行必要的装修，否则无法经营。乙主张甲返还租赁物增加的价值。请问：哪一方的观点正确？
——乙的观点正确。甲允许乙利用承租的房屋进行桑拿洗浴经营，按照交易习惯，就应当允许承租人进行必要的装修，否则乙无法实现合同目的。这是按照《合同法》第61条进行补充性解释所必然得到的结论。
（三）有关事项的通知义务
租赁期间承租人为能使租赁物保持适于使用、收益状态，对出现某些情况时，负有及时通知出租人的义务，如租赁物有修缮必要，或因第三人主张权利等。承租人的通知义务，也可视为其保管和爱护租赁物义务的内容，是由承租人保管义务派生的义务。如承租人怠于通知，则为其义务的违反，应负赔偿责任。其赔偿的范围为出租人因承租怠于通知致不能及时救济而受到的损害。承租人是否怠于通知，应由出租人负举证责任。
（四）支付租金的义务
租金的支付是承租人应负担的主要义务。关于租金的支付，有以下几点需要讨论：
1 ．租金的形态
租金一般以金钱形式支付，但不限于金钱形式，以租赁物的孳息支付，甚至是当事人同意的其他物品，只要不违反法律或公序良俗即可。
2 ．租金的数额
租金的数额由当事人任意约定，法律对此没有明确规定。如租金数额过高或过低显失公平的，当事人可以请求适当减少或增加。如租金过高场合有急迫、草率或缺乏经验等情节，承租人可以依显失公平或乘人之危等原因请求变更。
3 ．租金的支付方式与期限
租金的支付可以分期，也可以一次支付。《合同法》第 226 条规定： “ 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 ”
4 ．租金的变动
出现下列情况时，合同约定的租金会因之发生变动。
（ 1 ）租赁物一部灭失。在租赁物非因承租人的责任而部分毁损、灭失时，承租人可以请求减少租金，如租赁物之一部灭失使承租人无法实现合同目的时，承租人尚可拒绝租金的支付、并解除合同。
（ 2 ）因情事变更引起的租金变更
在动产租赁中，因租期一般不长，不会发生租赁物价值的巨大变化。而在不动产租赁中，由于其租期较长，而且不动产本身的价格变动有较大可能性，在较长的租赁期限内，更是容易经常产生价值发生巨大变化的可能性。于此场合，造成当事人之间权利和义务严重失衡时，当事人应该根据公平原则对租金进行适当的调整和变更。
5 ．承租人违反租金支付义务的后果
承租人应当及时、足额地支付租金，否则应负债务不履行的责任。承租人迟延交付租金的，应负迟延履行债务的责任。《合同法》第 227 条法也规定： “ 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 ”
（五）租赁物的返还义务
租赁关系终止后，承租人应将租赁物返还给出租人。租赁物还能继续使用、收益的，承租人还应保持租赁物适于使用、收益的状态。在租赁合同定有期限时，应自期限届满时返还；未定期限的，自双方中一方单独或双方同时提出终止合同的宽展期届满时，承租人应返还租赁物；在因其他原因而使合同终止的，终止后承租人即应返还。所谓返还，对于动产而言，即将租赁物原物交还于出租人；在不动产场合，则为承租人放弃对该不动产的占有，而将占有移转给出租人，如将土地使用权移转，或将房屋腾出等。在房屋租赁中，如承租人一时之间难以搬出的，应该如何处理，我国合同法没有规定。国外立法一般认为，依诚实信用原则考虑，对于承租人无过失迟延搬迁的，出租人应给以宽容期间。承租人在返还租赁物时应返还原物，这里所谓的原物不是指与租赁合同开始时的租赁物保持完全相同的状态的原物，而只是保持其于正常使用、收益后的自然状态的原物，如存在于正常使用、收益过程中造成正常的磨损等，仍属保持其原状。此外，承租人如在租赁物上增添附属物，妨害租赁物使用、收益的，在返还时应去掉其附属物；承租人为修缮或增加租赁物价值而增添附属物的，承租人在返还租赁物时，可行使取回权，取回附属物。其中附属物可以独立的，承租人可以所有人身份自行取回其物。如其所增添物不能独立，但也给租赁物增加价值的，取回其增添物将会损及租赁物或根本无法取回时，承租人不负恢复原状义务和取回权，只有费用偿还请求权。
三、房屋租赁的特殊规定
房屋租赁合同是指出租人提供房屋给承租人使用，承租人交付租金，并于租期届满时将承租房屋返还给出租人的协议。由于房屋的产权归属不同，房屋租赁可分为公房租赁和私房租赁。依据房屋的用途不同，房屋租赁又可分为居住用房屋租赁、办公用房屋租赁和生产经营用房屋租赁等。
房屋租赁是租赁合同中一个很重要的特殊形式，它既适用租赁合同的一般规定，同时又具有自己的特殊性。因此法律对其作出特殊规定。
（一）优先承租
在租期内，出租人将出租房屋拆除重建时，可终止合同。但重建房屋仍用于出租的，原承租人在同等条件下有优先承租权。
一般的说，出租人作为房屋的所有权人（或经营权人），依据城市规划或根据自己切身利益，有权拆除出租房屋。由于出租房屋拆除，作为原租赁合同的标的物灭失，租赁关系当然终止，原承租认不得无理阻止。但是，拆除重建后的房屋，原出租人仍作为出租用途，在此情况下，法律为保护原承租人的利益，赋予其优先承租权。即在租金、租期、用途等条件相同的情况下，可与原出租人优先重签房屋租赁合同，并且租用房屋的面积一般不少于原租用房屋的面积。
（二）优先购买
根据《合同法》第 230 条规定，在租期内，出租人出卖出租房屋的，应于出卖前的合理期限内通知承租人。承租人在同等条件下有优先购买权。所谓“合理期限”，依《贯彻民法通则意见》之规定为 3 个月。“同等条件”，是指承租人与第三人同等的买房对价。
房屋租赁同其他租赁合同一样，转移的只是房屋的使用权，所有权（或经营权）仍归出租人享有。因此出租人可依法出卖其出租房屋，承租人不得以租赁权对抗。但出租人出卖房屋的意思表示应在出卖前的合理期限内通知承租人。若承租人愿意购买房屋，在同等条件下享有优先购买权。若承租人不愿购买，则承租人可以“买卖不能破除租赁”的原则，主张自己的租赁权，即原房屋租赁合同对于新所有权人（或经营权人）仍有效。
（三）承受
承租人在租期死亡，与该承租人共同居住房屋者，承受该承租人在租赁合同上的地位。
一般的说，在其他租赁合同中，承租人在租期死亡，租赁合同终止。但在房屋租赁合同中，考虑到与承租人共同居住的多系其亲属，且具有共同生活关系。因此，《合同法》第 234 条明确规定，承租人死亡后，与该承租人共同居住者，可继续承租该房直至租期届满。
居住房屋承租人，在征得出租人同意的前提下，可与第三人互换住房。这是我国居住房屋租赁的又一特色，并已在日常生活中形成惯例。
在其他租赁合同中，承租人之间交换租赁物是非法的。但在居住房屋租赁中，由于考虑承租人工作和生活方便，法律允许承租人之间互换住房。一般说来，应予支持配合。换房应办理有关规定的手续（如变更登记等）。换房后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人另行签订房屋租赁合同。
第三节 租赁合同的变更和终止
一、租赁合同的变更
（一）出租人的变更
在租赁关系存续期间，出租人死亡的，其地位一般由其继承人继承；出租人让与租赁物的，受让人取得出租人的地位，这些都属于出租人的变更。
（二）承租人的变更
承租人的变更有三种情形：一是租赁权的法定让与；二是租赁权的转让；三是转租。以下分别加以讨论：
1 ．租赁权的法定让与
《合同法》第 234 条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”这就是所谓租赁权的法定让与。
2 ．租赁权的转让
除非租赁合同对此另有约定，承租人转让租赁权应取得出租人的同意。
3 ．转租
转租是指在承租人不脱离原租赁关系的情况下，将租赁物又出租给次承租人的情形。它与租赁权转让的区别在于：租赁权的转让中，承租人脱离了原租赁关系；而在转租中，承租人依然留在原租赁关系中。转租关系中原出租人仍称为出租人，承租人则称为转租人。转租之标的物，既可为原租赁物的全部，也可为原租赁物的一部。由于租赁合同较注重当事人之间的信用关系，因此次承租人对租赁物如何使用、收益，会直接影响到出租人的利益。所以，许多国家立法对转租都有限制。我国《合同法》第 224 条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由此可见，在我国租赁物的转租，以出租人的同意为必要。出租人的同意不必明示，在事后不表示反对的也可视为同意。
二、租赁合同的终止
租赁合同因下列事由而终止：
（一）租赁合同期限届满
但应注意的是，《合同法》第 236 条规定：“租赁合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”
（二）租赁合同因当事人的解除而消灭
租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，而由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合同因此而消灭。
三、租赁合同消灭的效力
租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而对租赁物使用收益。合同消灭之后，租金虽有返还可能，承租人之使用、收益却不可能返还。因此租赁合同的消灭只能向将来发生，而不能溯及既往；其消灭之效果只能自产生终止原因之时起，向将来发生效力。
