论文简述: 婚姻关系中，浅析房产的性质
2001年我国开始实施经修正的《婚姻法》后，最高人民法院先后两次司法解释(以下简称《解释(一)》、《解释(二)》)，使现行《婚姻法》在处理婚姻家庭纠纷案件时具有了更大的可操作性。尤其是 2004年4月1日实施的《解释(二)》，进一步对新类型离婚财产纠纷进行了解释，对财产投资取得的收益、房屋纠纷、知识产权的收益、股票、债券等进行的最新解释，适应了在市场经济条件下个人财产以及夫妻财产形态呈多元化发展的趋势；存在的不足是对婚姻关系存续期间取得的房产的性质没有明确的解释。随着我国住房制度的改革，特别是英美国家普遍流行的购房银行按揭制度的盛行，男女双方在婚姻关系订立前后通过按揭制度所取得的房屋是否为夫妻共同财产不够明确，在离婚纠纷中双方当事人对此的争议较大，而各地法院在处理此类纠纷时也无法可依，出现了很多同案不同判的案件。对此，笔者将从我国夫妻法定财产制的立法意图、夫妻法定财产的法定范围、具体处理办法谈谈一些个人的看法。
一、我国夫妻法定财产制的立法意图
夫妻财产制又称婚姻财产制，是指夫妻关系存续期间，规定夫妻财产关系的法律制度。其内容包括各种夫妻财产制的设立、变更与废止，夫妻婚前财产和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益、处分，以及家庭生活费用的负担，夫妻债务的清偿，婚姻终止时夫妻财产的清算和分割问题。长期以来，我国采用的是以法定财产制为主，以约定财产制为补充的制度。新婚姻法仍坚持以共同财产制为法定财产制，同时允许和尊重夫妻对共同财产进行约定，增加个人特有财产的内容，完善了夫妻财产制，进一步规范了夫妻财产关系，对夫妻共同财产、个人特有财产和约定财产制做出具体规定。我国实行夫妻法定财产制的主要原因可概括如下：
1、这是由婚姻关系的特点所决定的。夫妻是一种比其他任何社会关系都更为密切的关系，在男女婚后朝夕相处的岁月里，财产很难分得一清二楚。配偶一方在婚姻关系存续期间所取得的财产，常常是夫妻彼此支持的结果。
2、这是由我国生产力发展水平决定的。我国大多数公民积累的个人财富不多，婚后家庭共同生活正常运作有赖于双方财产共同享有。婚后所得共同财产制使夫妻的经济生活和身份生活趋于一致，能够促进婚姻的稳定。
3、从我国目前的社会现状来看，男女在事实上的平等远远未实现。如果采取夫妻分别财产制作为我国的法定财产制的形式，将普遍对妇女的经济地位造成冲击。
追根溯源，首先了解我国夫妻法定财产制的立法意图，对于处理婚姻家庭纠纷案件时具有原则性的指导意见。
二、夫妻法定财产的范围
我国婚姻法第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。
1、夫妻一方或双方劳动所得的报酬。劳动报酬，指劳动者为他方付出劳动而应当从他方处得到的货币或实物。劳动报酬的形式是多种多样的，如工资、奖金或津贴等。此外，用劳动报酬购置的财产，也属于共同财产范围。
2、夫妻从事生产、经营活动所得的收益。 既包括农民夫妇以农村承包经营户的名义从事的农副业生产、劳动的收入，也包括许多丈夫或妻子购买股票、债券，投资于公司、企业，他们成为大量资本的拥有者，经营收益丰厚。这些经营收益都属于夫妻共同财产。
3、夫妻一方或双方依知识产权所得的收益。知识产权既包含财产权，也包含人身权，其中的人身权具有很强的人身性，它是创作者基于其智力成果依法享有的以人身利益为内容的权利。即使在婚后一方取得的知识产权也是归一方专有。但是基于该知识产权所取得的收益为夫妻共有财产。
4、夫妻一方或双方因继承或受赠所得的财产。但遗嘱或赠与合同中明确指定仅归夫或妻一方所有的财产除外。
5、其他应当归夫妻共同所有的财产。这是指法律无法详尽列举的夫妻在婚姻关系存续期间所得财产的具体情形，都概括在其中。最高人民法院的婚姻法解释二列举了几种具体情形（一）一方以个人财产投资取得的收益；（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。
三、我国的物权制度
房屋的所有权是物权。明确了夫妻共同财产的范围，然后需要了解我国现行的物权制度。我国物权法第五条规定物权的种类和内容，由法律规定。即物权法定，其他任何单位和个人不能设定物权。
物权法第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
由物权法定和物权登记制度我们可以肯定夫妻婚姻关系存续期间所取得的房产是否发生物权法上的效力，是否属于夫妻共同财产。这样在处理房产纠纷时不会发生原则性的错误。
四、解决原则及思路
我国现行法律、司法解释对夫妻财产处理的规定有婚姻法第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。婚姻法解释二第二十一条规定离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
从上面的规定来看，只是确定了房屋是否进行分割，而对房屋的性质没有明确的规定。笔者尝试从法理及现有的各地法院的具体处理方式上对不同类型取得方式的房屋的权属性质作出探讨。
（一）、夫妻一方或双方购买商品房
随着经济的发展和商品房按揭买卖的采用，夫妻离婚时存在按揭贷款的房屋财产分割的情况越来越多，离婚诉讼中，对于房屋的权属争议一直没有明确的司法解释，购买房屋的房屋价款是通过银行贷款取得，在购买人向银行申请按揭贷款而银行予以同意，买房人办理房产证后即为该房屋所有人，此时房产证上登记的房屋产权人虽然尚不是完全的房屋所有权人，银行作为借款人只是对房屋享有抵押权而不是所有权。此种情况与本是夫妻的共同财产即享有完全产权的房屋在婚姻关系存续期间进行了抵押登记贷款在离婚时能够进行分割的道理相同。那么只要能够明确该房产是个人所有还是夫妻共同所有后，同样可以进行分割。现实中法院一般也进行了分割。
根据购买房屋与申请贷款的时间以及贷款购得房屋的还款情况，对于夫妻离婚时的房屋一般可以做如下处理：
1.夫妻一方婚前签订购房合同，全部支付房款，婚前取得房产证，产权证署名仅一方。毫无疑问，该房产为个人所有。一方婚前签订购房合同，全部支付房款，婚后取得房产证，在一方能够提供购房合同和付款凭证等有力证据的情况下应当认定为个人财产，否则为夫妻共同财产。
2. 夫妻一方婚前签订购房合同，支付首付款，婚前取得房产证，产权证书署名仅一方，该房产所有人为个人，但是因为婚后使用了夫妻共同财产进行还贷，故另一方可以主张婚后还贷部分为共同财产，并且可以主张该部分所占比例的升值。
3.夫妻一方婚前签订购房合同，支付首付款或者全部房款，婚前取得房产证，产权证署名为双方，此时可以认定为一方以结婚为目的而对另一方的赠与，故应当视为夫妻共同财产。
4.夫妻一方婚前签订购房合同，支付首付款，婚后取得房产证，产权证署名仅一方，此种情况下因为购房行为发生在婚姻关系缔结之前，房屋的物权的取得是发生在婚姻关系成立之后，故争议较多。一部分的观点为购房行为发生在婚姻关系成立之前，因为登记行为的滞后性造成实际取得物权的滞后，但是此前已经为取得物权做好了一切行为，故应当为婚前个人财产。另一方的看法是房屋的物权取得之前形成的仅仅是合同关系，根据物权法的规定未经登记并不能必然取得物权，而该房产的物权取得是才婚姻关系成立之后，故应当为婚后夫妻共同财产。
上海市高院和江苏省高院关于一方婚前按揭购房婚后取得产权证的规定截然相反，上海市高院规定此种情况下房屋归个人所有，另一方可以要求分割共同还贷部分，而江苏省高院规定，此种情况下房屋为夫妻共同财产，但是另一方需向对方支付首付款的一半。
笔者认为，首先该房屋没有取得物权，其次仅仅是支付了首付款，而还贷义务主要发生在婚姻关系存续期间，由夫妻共同承担该房屋的主要债务，故根据我国婚姻法所确定的法定财产制的立法意图和物权法的相关精神，应当主张该房屋为夫妻共同财产更为适宜，但是应当对一方婚前支付的部分应当认定为个人财产予以扣除。（在目前最高院没有统一解释的情况下，只能以各地高院的解释处理）
（二）、已购公房的分割
单位职工购买本单位的公房，根据情况可分为购得完全产权和部分产权两种情况。职工在购买房改房时取得全部产权的，根据财产取得的时间列为个人财产或列入夫妻共同财产进行分割。具体认定时可以夫妻购买商品房采取相同的原则。
另外还有一种情况，就是购得房改房的职工，仅取得房屋的部分所有权，而售房单位仍享有该房屋的部分所有权，这种情况下职工取得的房屋称为“限制产权房屋”。
对于职工购买的限制产权房屋，一般在离婚分割房屋财产时，对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，给予对方一半房屋价值的补偿。
（三）、父母出资购房
根据《婚姻法》解释的相关规定，结合该房屋是婚前购买还是婚后购买，以及父母有无赠与的明确表示等具体情况按以下原则予以区分：
（1）当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。这种情况下该房屋属于子或女一方的婚前财产，不参与离婚时的财产分割。如果父母在子或女结婚之前为其购置房屋出资并明确表示该房屋是给子女及其配偶双方的，那么视为父母对子女及其配偶双方的赠与，该房屋属于夫妻共同财产，在离婚时参与分配。
（2）当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。这种情况下父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为父母对子女及其配偶双方的赠与，在离婚时作为夫妻共同财产予以分割。如果父母在子女结婚之后为其双方出资购置房屋，同时父母明确表示赠与自己的子或女，那么该房屋属于一方的财产，不属于夫妻共同财产，在离婚时不参与分割。
婚姻家庭关系中涉及的房产问题，不仅仅是一般的财产关系，而且带有强烈的人身属性。对其性质的确定除了从法律层面进行分析，更重要的是尊重双方当事人的约定。本文仅就法律角度作出了简单的分析，还有待进一步论证。
来源: (律师)张志红
参考文献：
①北京市海淀区人民法院二庭：《婚姻法实施以来新类型婚姻案件分析及审理对策》，《法律适用》2004年第10期。
②齐恩平：《让与担保与按揭法律制度比较研究》，《法学杂志》 2005年第3期。
③宁教铭、张礼慧：《按揭与抵押》，《河北法学》 2001年第3期。
④李巧毅：《比较按揭制度》，《政法学刊》 2005年第2期。
⑤曹燕、余慧华：《试论楼花按揭的法律性质》，《政法论丛》 2000年第4期。
⑥李梅：《“按揭”后，他们要离婚》，《法律与生活》2004年第16期。
⑦上海高院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答
⑧江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要（征求意见稿）
