夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，婚后才取得产权证，那么离婚时该房产属于个人财产还是夫妻共同财产？
一、法律法规
对于此问题，我国法律法规对此没有做出统一的解释，实践当中也并不统一。
我国地方上虽有相应的实施规定，但结论有的也并不明确，如上海市高级人民法院《关于适用最高人民法院婚姻司法解释（二）若干问题的解答（一）》则规定：夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋属于个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要认为：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。
二、实践案例
2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产,结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。
三、异议分析
以上案例是司法实践中一般的做法，但法学界对此的争议比较多，许多人认为，婚前一方按揭的房产，婚后才取得房产证的情况应该是夫妻共同财产，据此引用的依据如我国2007年10月1日即将实施的《物权法》的相应规定：“第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
据此有人认为我国对房屋所有权的取得采取的是登记发证制度，房产证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证，所以说证明按揭房产权归属，唯一合法的凭证只能是房产证。房产证在婚前取得，系婚前个人财产；房产证在婚后取得，也即房屋的所有权是在婚后才取得的，依《婚姻法》的规定，理应是夫妻共同财产。
支持按揭房产属于夫妻共同财产观点的人认为在按揭贷款中，购房人尽管是房产证上的登记人享有房屋的所有权，但其为了得到银行的贷款而把房屋抵押给银行时，他的房屋所有权利益受到限制因而不完全。在购房人清偿银行债务前，该房屋所有人的所有权就是“不完全”的。由此可以看出，房屋所有人偿还银行的贷款不仅仅是清偿债务，同时也是为了恢复其所有权之完全状态即获取被限制的所有权权能之利益。那么按揭人婚后用夫妻共同财产偿还银行的贷款实际上也是“回赎”其受限制的所有权利益。而这部分所有权利益因为是用夫妻共同财产支付而获得的，应当视为夫妻共同财产。既为共同财产，那么离婚时就应该作价分割。不管房产价值的变化如何，都应该视为共同财产而不能仅仅在房产增值时适用该规则。
四、我的几点看法
1、如果按照一方婚前按揭的房产，婚后才取得产权证也列入夫妻共同财产来处理的话，我认为同样是不公平，如果严格依据物权的登记理论，那么其结果并不符合社会认可的公平价值观念和立法本意。如果出现一方完全没有出钱却能仅因为结婚登记成为房屋共有人的结果。这一结果不但不为现实中的民众认可，也违背了婚姻立法改革确立的婚前个人财产独立的本意。
再次如果认为夫妻一方的财产因婚姻关系的而转变成夫妻共同财产，那么以前最高人民法院1993年关于离婚案件财产分割的司法解释规定：“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产”的规定似乎仍然能够适用，但从我国开始注重保护个人私有财产的立法角度和随后的立法本意，该种类似规定已经越来越与市场经济的发展相脱轨，不仅不利于夫妻关系的健康发展，也与物权原理相悖。我国新的《物权法》没有占用、使用财产就能引起财产所有权转移的规定，财产所有权的取得也只能是原始取得和继受取得。《婚姻法》没有采用这些规定，相应的司法解释对此也有明文规定：“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”。所以我觉得对于一方的个人财产采用的是一种严格意义上的个人财产，并不会因为其他的原因进行转化。
2、在我国婚姻法中，对于物权登记的效力并没有得到绝对的确认，在我国社会中，大量存在房产属于夫妻共同投资购买，但却登记在其中一方的名下的情况，相关的法律法规和实践判例都认为属于夫妻共同财产，又如我国婚姻法第十八条第三款规定：遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，为夫妻一方的财产。但如果夫妻一方婚前发生继承后，但没有及时办理产权转移手续，婚后才办理转移产权证的情况，如果硬套物权登记的效力，那是不是意味着这部分财产也属于夫妻共同财产呢？这无疑会助长不劳而获的社会风气！所以如果以不动产的物权自记载于不动产登记簿时发生效力来看待的话，势必对于房产的所有权的归属产生较多的纠纷。
3、从不动产的登记效力来看，我国10月1日实施的《物权法》第15条有如下规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权变更登记的，不影响合同效力。现实中也是采用登记与合同相分离的做法，登记是物权变动的必备要件，但并非合同的效力要件。对于夫妻一方婚前签订的按揭买卖房产合同，从当初买房的目的来看，是夫妻一方婚前因自己意愿而取得房屋所有权的前期民事行为，即使没有结婚这个事情，一方随后也可以理所当然的取得房屋的所有权，所以取得房产证后，也相应的是对一方买房行为的确权，同时也符合双方买房的实质。
4、从我国的房屋预售登记角度看，商品房预售登记使债权具有了特定性和对抗性，对于预售登记的权利是物权还是债权的问题，王利明就认为是一种具有物权性质的债权，或者说是一种准物权，买受人在预售登记之后享有对未来建成的商品房的债权，或者说可以享有具有物权效力的对未来商品房的期待利益。主要原因是：
（1）如果在预售登记以后买受人仍然只享有合同债权而不具有性质与预售合同不同的权利，那么预售登记就失去了其应有的意义。因为预售登记作为一种公示方法已经将预售商品房的权利对第三人做了公示，第三人在购买商品房已经知道了该权利的存在。
（2）如果在预售登记之后，买受人不享有对抗第三人的效力将极其不利于对买受人的保护。
（3）在房地产开发过程中，由于许多开发商在出售期房以后，又以所谓在建工程的形式将期房进行抵押，甚至将整个建成的房屋在出售后再行抵押给其他人，这样就可能在同一建筑物上形成多项物权，按照物权优先于债权的规则，这样就容易导致买受人承受巨大的损失。
综上所述，按照上述同样的分析，若一方在婚前办理按揭手续，以个人名义签订房屋预售合同，并缴纳首付款，那么从理论上讲，其已经获得期待中的物权，即使在婚后才获得房屋所有权证书，也应属于个人财产。
五、对此问题的具体操作
1、对于按揭房产的分割问题如何处理的问题，我认为，如果夫妻双方有婚前财产协定，那么离婚后对房产按照该约定处理，有利于尊重双方意愿，使问题得到合理的解决。
2、如果按揭款没有完全还清，贷款人仅一方主张房屋的所有权并取得房屋所有权，则应当支付另一方相应的补偿款。
3、如果双方主张对房屋的所有权，各地法院的实际做法有所不同。有的法院认为如果是在夫妻双方名义办理了抵押按揭手续，直接将房屋处理归非贷款方所有，则势必要办理所有权人的变更登记手续，而作为抵押权人的银行，很可能会以借款人的偿还能力降低为由，要求提前偿还贷款，或者要求提供其他财产进行担保而引起纠纷。故对该房屋不作出处理；有的法院则认为另一方的请求合法，则直接支持这一请求；也有的法院对这一请求不予支持。但大部分如文中开头所述，将房屋的所有权判给婚前承担首负款的一方。法律界人士认为，进行婚前财产公证是避免或减少纠纷的最好方式。
4、如果双方均不主张房屋的所有权，同则将该房屋进行拍卖并平均分割拍卖款。
六、需要补充的关于父母出资购买的按揭房归属问题。
1、婚前夫妻一方父母参与出资购买的、婚后取得房产证的按揭房屋的归属。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第22条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人增与，但父母明确表示增与双方的除外。
如果对于父母的出资，当事人能够有相应的证据显示，父母出资是基于双方结婚的目的，那么应当视为这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚，如果双方没有结婚，父母可以取回自己的出资。
2、婚后夫妻一方父母参与出资购买的、婚后取得房产证的按揭房屋的归属。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第22条规定；当事人结婚后，父亲为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的增与，但父母明确表示增与一方的除外。
案例如：李先生与张女士原是夫妻。婚后一直居住在张女士母亲所有的独居室楼房内。2002年，李先生接受父母资助的20万元，以个人名义交纳首付款19万元后，购买了丰台的一套两居室楼房。同时向银行贷款20万元，贷款期限20年。自2002年起，李先生开始还贷，每月还款金额为1200元。后李先生与张女士因感情不合于今年起诉至崇文法院，要求离婚。诉讼中，双方同意离婚，但对按揭房及父母资助款的归属问题产生分歧。最后，法院判决房屋归李先生所有，剩余贷款由李先生负责偿还，由李先生给付张女士住房补偿款10万元。
对于上述所说的明确表示赠与，实践中存在如何举证的问题，在作出表示赠与这一行为应当在办理产权证之前作出并有证据证明，通常的形式是办理公证，否则离婚时再办理公证，极易损害另一方的利益。
