作者：谢瑛
“售后包租”，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。“售后包租”有多种形式，包括“返租回报”、“反本销售”“分割拆零销售”“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，通常是以提供固定的年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式销售产等。具体的宣传广告如：“同意经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、（年租金均8%）、“提供每年5%物业补贴”、“高保障下零风险投资”等。
这些销售行为，其实质就是承诺售后高额汇报、低风险的方式促销商品房，加快资金的回笼或为滚动开发提供资金支持。“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在以上所述的的销售过程中。“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。
售后包租形式涉嫌违法。售后包租是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品，其销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产增值或者投资回报的承诺。在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》(银发(1999)289号)中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集。产权式商铺、写字楼、商用住宅、公寓式酒店、分时度假酒店则面向的是投资者而非自用型买主，所以目前在这些领域采用售后返租的比较多，所以，在开发商资金链断裂或无法回报投资者情况下情况下，售后返租项目就会揭去面纱，其实质就是真正意义的非法集资行为。
建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”。第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变向融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”。“售后包租”其实是已为法律明确规定违法。
虽然如此，但买卖双方依就你情我愿，因为售后包租对各方确为有好处：对开发商而言，能够很快的以高价售出，让资金快速回笼，获得收益；对于投资者，包租期内能获得稳定的收入，而且包租期越长，风险就越小，因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。甚至还会出现只要一次首付，按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。这就是售后包租能够“点燃”人们投资热情的根源所在。
即便如此，售后包租的风险隐患确实不能不引起投资者重视。概括如下：
可能存在欺诈，开发商在所开发的商品房为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至携款消失；
开发商融资或变相融资后，将资金挪用，一旦项目某个环节出现问题会导致资金链断裂；
项目建成后经营不善，无法达到预期的收益，没有现金兑付投资人；
投资热购买的房屋位置不确定，无法办理产权证；
涉及复杂的权利义务关系，引发的债权债务纠纷。
因此广大的投资人切忌仅仅看重高收益率，听信片面性的、误导性的宣传，盲目跟风的投资。要正确鉴别相关的宣传资料，细致的做市场调查，对市场变化、所投资的项目收益能力及投资面临的风险又有客观理性的判断，最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。
