作者：谢瑛律师
【案情】2005年7月15日，家住本市某区的张某与某开发商签订内部认购协议书，约定张某认购该公司开发的坐落于某区的一套商品房，总金额为49万元，交房时间为2005年11月15日，同时约定，每逾期一天交房，房地产公司向张某偿付已付款的0.05%。协议签订后，张某交付了全部购房款，房地产公司却在交房日到期后迟迟没有交付房屋。2007年11月1日，已等待了将近2年的张某无奈之下提起诉讼，状告开发商要求交房，并按协议约定支付违约金。
庭审中，开发商以内部认购协议书不是购房合同为由拒绝交房。两审之后，市中院认定上述协议书为商品房买卖合同，判令被告开发商交付房屋并协助原告张某办理相关手续，给付原告张某逾期交房违约金17.8万余元。
【律师说法】
关于原、被告签订的商品房内部认购协议书的效力问题，虽然该协议签订时，房地产公司没有取得《商品房预售许可证》，但该公司在此案立案前早已取得了该许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以，该内部认购协议书应认定为有效。该协议书约定了房屋价款、交房日期、违约责任等，具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按约定收受了购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。
法规链接：第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。
