作者：南京律师谢瑛
在目前二手房买卖交易中有一种交易情况即：售房方（预购人）在与开发商签订预售合同尚未交付及办理两证的情况下即私下与二手房买家达成二手房交易，这种交易要么顺利成交，要么因开发商延迟交付及售房方不能及时办理两证等问题引发法律纠纷，那么这种交易是否受法律保护呢？或者说预购人可否要求任意变更预售合同买受人姓名？
弄清这个问题，首先我们来分析一下商品房预售合同的法律性质，这类合同属于买卖合同，合同订立后预购人要求变更合同买受人姓名，并由预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的行为，属于将预售合同的权利义务全部转让第三方的单方变更合同的行为。那么对这种变更行为法律是如何规定的呢？
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。可见这类变更法律是不允许的。
那么是否因有上述规定，所有的变更都是禁止的呢？我们说当然还有特殊情况，这时可以变更预购人，这些情况为：
（1）法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的；
（2）继承或遗赠；
（3）离婚；
（4）夫妻之间更名；
（5）法律法规规定的其他情况。
以上办理预售合同备案变更后，房管或建设行政主管部门为当事人和房地产开发企业核发商品房预售合同备案变更登记表，变更完成。
因此，预售合同签订后，预购人可否要求任意变更预售合同买受人姓名要根据不同情况具体分析。
