作者：南京律师谢瑛 江苏东恒律师事务所
国家为了遏制部分城市房价过快出台了新国十条，其中包括提高购房贷款首付比例和贷款利率等。相关政策出台的目的在于合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。但负面影响也不少，从南京目前大量的购房者要求解除买卖合同的案件来看，是继续履行交易，还是解除合同？如果违约，将面临什么样的法律风险，守约方又如何维护自己的合法权益？买、卖双方都面临着极大困惑。
“政策性违约”呈现二大特点
●特点一，因国家政策原因，首付款增加、利率提高，主张退房的购房者，理由基本是无力支付高出的首付款或无法承担提高的贷款利率。但从购房者退房的真实目的来看，可能有两类：一类确实是因为经济能力有限，无法解决首付款及利率问题，客观上无法继续履行合同而被迫提出解除合同；二类则并非在经济能力上真的无力解决上述问题，而是看到国家出台严厉措施后，房价有可能进入下降通道，便以投机取巧的方式主动要求解除合同。
【律师观点】一般情况下适当增加贷款首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同。如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除合同。
●特点二，因国家政策比如“外地人、三套房”等，主张退房的一般为购房者。在该类纠纷中，房屋购买人和出卖人对于因政策变化导致合同履行遇到障碍的事实一般并无争议，双方争议的焦点在于购房人认为因政策原因导致合同无法履行，其解除合同不构成违约，购房人无须承担责任，其已交纳的定金等款项卖房人应当予以返还；而卖房人看法则相反，认为购房人以上行为构成违约。应当承担违约责任。
【律师观点】从房地产新政来看，国家政策规定对于买卖双方在已经签署合同履行完毕前来说都是不能预见的，责任也不可归于一方，新政前合同赖以存在的客观情况确实已发生变化，如果继续履行会对一方显失公平。“外地人、三套房”情况下毫无疑问是违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非卖房人的合理预期。从更深层次看，房产新政的一个重要目的是遏止房价过快上涨。而不是产生过多负面效应。因此这种情况认定为情势变更，从而解除合同，与政策调控的目标并不相悖，也能符合合同履行的公平原则。
【法律链接】：
情事变更在2009年最高人民法院制定的合同法司法解释（二）中有明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。因此，情势变更原则的适用必须符合以下条件：1.有情势变更的事实，也就是说合同赖以存在的客观情况确实发生变化；2.情势变更为当事人不能预见；3.情势变更必须不可归责于双方当事人；4.情势变更的事实发生在合同成立后，履行完毕前；5.情势变更后，如果继续履行合同，会对当事人显失公平。同时，情势变更原则强调了情势变更与不可抗力、商业风险的不同。
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